Le mandat : ce que vous pouvez faire, et ce que vous ne pouvez pas

Une agence exerce sous la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, et son décret d’application du 20 juillet 1972. Trois activités, trois mentions sur la carte professionnelle : transaction, gestion immobilière, syndic de copropriété. La carte est délivrée par la chambre de commerce et d’industrie pour trois ans ; elle suppose une assurance de responsabilité civile professionnelle et, dès que l’agence détient des fonds pour ses clients, une garantie financière. Son numéro figure sur tous les documents de l’agence : mandats, annonces, courriers.

Vous n’êtes pas titulaire de la carte : vous êtes habilité par elle. Chaque négociateur, salarié ou agent commercial, reçoit du titulaire une attestation d’habilitation visée par la CCI. Elle définit ce que vous faites au nom de l’agence. L’agent commercial non salarié ne peut ni recevoir ni détenir des fonds, ne peut pas rédiger d’acte autre que le mandat, ne donne pas de consultation juridique et ne dirige pas d’établissement (loi Hoguet, art. 4).

Le mandat écrit précède tout. Sans mandat signé avant, il n’y a ni négociation, ni annonce, ni honoraire dû (loi Hoguet, art. 6 ; décret de 1972, art. 72). Il porte un numéro et s’inscrit, par ordre chronologique, au registre des mandats de l’agence. Il indique l’objet, le prix de présentation, la durée, les honoraires et qui les paie, et l’étendue des pouvoirs confiés.

Le mandat le plus courant vous charge de rechercher un acquéreur et de négocier ; il ne vous donne pas le pouvoir de vendre à la place du propriétaire. Accepter une offre, baisser un prix, signer un compromis : ces actes exigent soit une clause expresse dans le mandat, soit la décision du mandant lui-même. Recevoir une offre n’est pas l’accepter : vous l’enregistrez, vous la transmettez et vous faites décider.

Mandat simple ou exclusif : en exclusif, le vendeur s’engage à ne passer que par vous. Passé trois mois, chaque partie peut dénoncer la clause à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée (décret de 1972, art. 78). Un mandat signé chez le client est un contrat conclu hors établissement : formulaire de rétractation joint, délai de quatorze jours, et pas de commercialisation avant la fin du délai sans demande expresse du vendeur (Code de la consommation, art. L. 221-18 et L. 221-25).

Les honoraires se lisent sur le barème affiché à l’agence et sur son site, toutes taxes comprises, avec la mention de qui les paie ; le mandat et l’annonce doivent dire la même chose. Ils ne sont dus qu’une fois la vente effectivement conclue et constatée dans un acte écrit (loi Hoguet, art. 6) : aucune somme ne peut être réclamée avant.

Le réflexe à garder : avant d’annoncer, de promettre ou d’encaisser, vérifiez trois choses. Le mandat existe-t-il, est-il en cours, que permet-il ? Votre habilitation vous autorise-t-elle cet acte ? Qui décide vraiment : le mandant, tous les indivisaires, un tuteur ? Quand l’une des trois réponses manque, vous préparez le dossier et vous faites décider par la bonne personne.