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Le programme

Gestion locative · Chapitre 1

Prendre un bien en gestion : le mandat, le bail et les chiffres à connaître

Vérifier le mandat avant d’agir, qualifier le bail de chaque logement et répondre au propriétaire avec des chiffres sourcés.

Objectif : Ouvrir un mandat de gestion conforme, savoir ce qu’il permet, qualifier le bail applicable à chaque logement et donner au propriétaire, dès le premier rendez-vous, des chiffres exacts et des promesses tenables.

  • Environ 66 minutes : lecture (18 min), situations (30 min), exercice (18 min)
  • Règles vérifiées le 27 septembre 2026
  • 0 / 10 situations répondues

Un propriétaire vous confie deux logements : un appartement de 48 m² loué vide depuis quatre ans et un studio meublé qu’il veut louer à un étudiant. Il demande : « Vous encaissez, vous relouez, vous vous occupez de tout ? Et vous me garantissez les loyers ? » Avant de répondre, vous devez savoir quel mandat vous autorise à agir, quel bail s’applique à chaque logement et quels chiffres encadrent la relation. Ce chapitre installe ce cadre ; les chapitres suivants détaillent chaque étape, de la mise en location à la sortie du locataire. Les personnes et les dossiers sont fictifs.

Vous saurez

  • Vérifier qu’un mandat de gestion écrit existe, est inscrit au registre et couvre l’acte demandé avant d’encaisser, de signer ou d’agir.
  • Corriger un projet de mandat de gestion : durée limitée, pouvoirs exprès, reddition au moins annuelle, rémunération et partie qui la paie.
  • Qualifier le bail applicable à un logement (vide, meublé, bail mobilité, hors loi de 1989) et en déduire sa durée et son échéance.
  • Calculer le dépôt de garantie maximal et les honoraires de location imputables au locataire, texte à l’appui.
  • Répondre au propriétaire sur ce que l’agence fera, ne fera pas et ne peut pas garantir, sans promettre une clause interdite.
  • Ouvrir le dossier d’un bien et reprendre un bail en cours sans modifier ce qui lie déjà le locataire.

La leçon

1. Vérifier l’agence et le mandat avant le premier acte

Encaisser des loyers pour autrui est une activité réglementée. L’agence doit détenir une carte professionnelle qui précise les opérations permises, une garantie financière spécialement affectée au remboursement des fonds reçus et une assurance de responsabilité civile professionnelle : loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 3. En gestion, la dispense de garantie ouverte aux professionnels qui ne détiennent aucun fonds ne s’applique pas. Sachez où se trouvent la carte portant la mention « Gestion immobilière » et l’attestation de garantie en cours ; si l’agence reloue, la carte porte aussi la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce ».

Le mandat de gestion est écrit. Il précise les conditions dans lesquelles l’agence reçoit et remet des fonds, les modalités de la reddition de compte et les conditions de détermination de la rémunération, avec la partie qui en a la charge : loi n° 70-9, art. 6. Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 64, exige qu’il précise l’étendue des pouvoirs et autorise expressément l’agence à recevoir les sommes. Sans cette autorisation expresse, vous n’encaissez rien, même à la demande orale du propriétaire.

Chaque mandat est inscrit par ordre chronologique au registre des mandats ; son numéro est reporté sur l’exemplaire qui reste au mandant : décret n° 72-678, art. 65. Le mandat comporte une limitation de ses effets dans le temps, à peine de nullité : loi n° 70-9, art. 7. Lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, les modalités de non-reconduction prévues par le code de la consommation y figurent de manière lisible et visible.

Ces règles ne sont pas de pure forme. Pour la Cour de cassation, le formalisme du mandat de gestion protège les intérêts privés du mandant : sa méconnaissance entraîne une nullité relative, qu’une ratification ultérieure des actes de gestion peut couvrir (Cass. 1re civ., 20 septembre 2017, n° 16-12.906). L’enjeu de l’affaire était la restitution des honoraires perçus. Faites signer et enregistrer le mandat avant le premier loyer encaissé.

SourcesS1S2S3S4S5S7S21
Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : dans l’arrêt du 20 septembre 2017, la ratification a été déduite de sept années de relations sans protestation et de comptes rendus réguliers et détaillés. C’est une appréciation de fait, pas une régularisation automatique : un mandat conforme dès l’origine évite de dépendre de cette preuve.

2. Lire les pouvoirs et manier les fonds

Le mandat dit ce que vous pouvez faire au nom du propriétaire, et rien de plus. Lisez-le pouvoir par pouvoir : recevoir loyers, charges et dépôts de garantie, donner quittance, rechercher un locataire et signer le bail, engager des dépenses et jusqu’à quel montant, délivrer un congé, faire délivrer un commandement ou engager une action. Commandement et action se font au nom du bailleur : si le mandat ne les prévoit pas, obtenez son accord écrit avant l’acte. Dépenses : chapitre 6 ; impayés : chapitre 7.

Relouer n’est pas gérer. Rechercher un locataire et conclure la location exigent la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » et un mandat écrit préalable, inscrit au registre des mandats ; pour signer le bail au nom du propriétaire, ce mandat le mentionne expressément : décret n° 72-678, art. 72. Le texte n’impose pas un document distinct du mandat de gestion ; par prudence, faites signer un mandat de location séparé, inscrit sous son propre numéro. La mise en location (visites, dossier, bail, état des lieux) obéit aussi à ses propres règles de rémunération : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 5. Fixez séparément la rémunération de la gestion et celle de la mise en location, chacune avec la partie qui la paie (loi n° 70-9, art. 6).

Identifiez aussi qui peut signer. Un bien indivis se gère à la majorité des deux tiers des droits indivis : actes d’administration, mandat général d’administration, conclusion et renouvellement des baux d’habitation (code civil, art. 815-3). L’indivisaire qui gère seul, au su des autres et sans opposition, n’a qu’un mandat tacite qui ne couvre ni la conclusion ni le renouvellement des baux. Pour une société, faites signer son représentant légal, pièce à l’appui.

Les loyers, charges, dépôts et avances que vous recevez sont des fonds de vos mandants (décret n° 72-678, art. 64), couverts par la garantie financière de l’agence (loi n° 70-9, art. 3). L’article 66 du décret interdit de percevoir d’autres rémunérations que celles dont le mandat précise les conditions de détermination, ou de les percevoir d’autres personnes que celles qu’il désigne. Aucun « petit frais » ne s’ajoute en cours d’année.

Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes, qui doit intervenir au moins tous les ans : décret n° 72-678, art. 66. C’est un minimum : le rythme des reversements et des comptes rendus se fixe au mandat et doit correspondre à ce que l’agence pratique réellement. Le chapitre 5 montre comment construire une reddition lisible. Négocier ou s’engager pour l’agence suppose une habilitation, traitée dans le parcours transaction.

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Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : en indivision, les titulaires des deux tiers doivent informer les autres indivisaires des actes décidés, faute de quoi ces décisions leur sont inopposables ; un acte qui ne relève pas de l’exploitation normale du bien exige l’unanimité (code civil, art. 815-3). Vérifiez les quotes-parts sur l’attestation de propriété, pas sur la seule déclaration du mandant.

3. Qualifier le bail de chaque logement

Le titre Ier de la loi n° 89-462 est d’ordre public. Il s’applique aux locations de locaux d’habitation ou mixtes qui constituent la résidence principale du preneur, c’est-à-dire le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure : art. 2. Il exclut notamment les logements-foyers, les logements attribués ou loués en raison d’une fonction ou d’un emploi et les locations aux travailleurs saisonniers. Les meublés relèvent du titre Ier bis, le bail mobilité du titre Ier ter.

Le titre Ier bis, lui aussi d’ordre public, vise le meublé qui constitue la résidence principale du locataire et lui rend applicables notamment les articles 4, 5, 6, 22 et 22-1 : art. 25-3. Un meublé loué comme résidence secondaire sort de ce cadre protecteur ; faites analyser le contrat avant de le proposer. L’équipement exigé pour qu’un logement soit meublé est contrôlé au chapitre 2.

Location vide : au moins trois ans pour un bailleur personne physique, six ans pour une personne morale ; sans congé régulier, le bail est reconduit pour trois ou six ans : art. 10. Une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus et une indivision relèvent des trois ans. Exemple : un bail consenti par une personne physique le 1er juillet 2021 arrivait à terme le 30 juin 2024 ; sans congé, il court jusqu’au 30 juin 2027.

Meublé : un bail écrit selon un contrat type, d’au moins un an, reconduit tacitement pour un an ; consenti à un étudiant, il peut être réduit à neuf mois, et la reconduction tacite ne s’applique pas : art. 25-7. Bail mobilité : hors résidence à vocation d’emploi (chapitre 2), un meublé loué d’un à dix mois, sans renouvellement au-delà, à un locataire en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation ou en mission temporaire ; aucun dépôt de garantie. La rédaction du bail est étudiée au chapitre 4.

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Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : la résidence principale s’apprécie aussi par l’occupation du conjoint ou d’une personne à charge (art. 2). Un « pied-à-terre » meublé proposé à un salarié domicilié ailleurs n’est pas une résidence principale : qualifiez la situation avant de choisir entre bail meublé, bail mobilité et contrat hors loi de 1989.

4. Dire au propriétaire ce qui est possible, et ce qui ne l’est pas

Le bailleur remet un logement décent, l’entretient et assure au locataire une jouissance paisible : art. 6. La performance énergétique fait partie de la décence : en métropole, le logement doit être classé entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028 et entre A et D à compter du 1er janvier 2034 ; sinon, il est non décent. Un logement classé G ne se propose pas à la location : le contrôle du logement et du DPE relève du chapitre 2.

Certaines clauses sont réputées non écrites, même signées : visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables, assurance imposée auprès d’une compagnie choisie par le bailleur, prélèvement automatique imposé, amendes ou pénalités, frais de relance ou d’expédition de la quittance, sommes d’entrée autres que celles des articles 5 et 22 : art. 4. Le propriétaire qui en demande une l’apprend dès le premier rendez-vous.

La rémunération de l’entremise et de la négociation d’une mise en location est à la charge exclusive du bailleur. Seules la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée sont partagées ; la part du locataire ne dépasse ni celle du bailleur ni un plafond par mètre carré habitable : art. 5. Depuis le 1er janvier 2026 : 12,10 €, 10,09 € ou 8,07 € TTC selon la zone, et 3,03 € pour l’état des lieux. Le calcul détaillé figure au chapitre 2.

Les loyers ne se garantissent pas par une promesse de l’agence : le mandat la charge d’encaisser, de relancer et de rendre compte. La protection passe par une assurance ou une autre garantie que le bailleur souscrit, ou par un cautionnement ; le bailleur assuré ne peut pas demander de caution, à peine de nullité, sauf logement loué à un étudiant ou à un apprenti : art. 22-1. À dire : « Je peux encaisser vos loyers et vous les reverser, parce que votre mandat le prévoit. Je ne peux pas vous garantir qu’ils seront payés : il existe une assurance que vous pouvez souscrire, et je vous en présente les conditions. »

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Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : un bailleur personne morale autre qu’une société civile familiale ne peut demander un cautionnement que s’il est apporté par un organisme dont la liste est fixée par décret ou si le logement est loué à un étudiant non boursier (art. 22-1). Le choix de la garantie est traité au chapitre 3.

5. Les chiffres du premier rendez-vous

Donnez chaque chiffre avec son texte et renvoyez au chapitre qui le détaille : un chiffre sans source se conteste, un chiffre daté se vérifie. Les plafonds d’honoraires sont révisables chaque année (art. 5) ; l’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’Insee.

Dépôt de garantie : un mois de loyer en principal en location vide (art. 22), deux mois en meublé (art. 25-6), aucun en bail mobilité. Il est restitué dans le mois suivant la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, dans les deux mois sinon ; chaque mois commencé en retard majore la somme due de 10 % du loyer mensuel en principal (chapitre 8). Pour un logement vide loué 700 € hors charges, le dépôt est au plus de 700 € ; pour un meublé à 450 €, de 900 €.

  • Durée : vide, 3 ans (bailleur personne physique) ou 6 ans (personne morale) ; meublé, 1 an, ou 9 mois pour un étudiant ; bail mobilité, 1 à 10 mois hors résidence à vocation d’emploi.
  • Préavis du locataire : 3 mois en vide, 1 mois dans les cas prévus par la loi ; 1 mois en meublé. Congé du bailleur : au moins 6 mois en vide, 3 mois en meublé (chapitre 8).
  • Honoraires locataire depuis le 1er janvier 2026 : 12,10 / 10,09 / 8,07 € TTC par m² habitable selon la zone, plus 3,03 € pour l’état des lieux d’entrée, jamais plus que la part du bailleur (chapitre 2).
  • Décence en métropole : classes énergétiques A à F depuis 2025 ; F exclue à compter du 1er janvier 2028, E à compter du 1er janvier 2034 ; surface minimale et autres critères au chapitre 2.
  • Indice de référence des loyers : 148,37 au 2e trimestre 2026 en métropole hors Corse (146,22 en Corse), soit + 1,15 % sur un an (Insee, 10 juillet 2026) ; révision du loyer au chapitre 5.
  • Zone tendue : plafonnement de l’évolution du loyer à la relocation reconduit jusqu’au 31 juillet 2027 (décret n° 2026-644) ; encadrement du niveau expérimenté jusqu’au 24 novembre 2026 (chapitre 2).
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6. Ouvrir le dossier et reprendre un bail en cours

Au premier rendez-vous, réunissez les pièces qui fondent vos décisions : titre ou attestation de propriété et quotes-parts, statuts et pouvoirs s’il s’agit d’une société, bail en cours et état des lieux d’entrée, dernières quittances et montant du dépôt versé, DPE et autres diagnostics, règlement de copropriété et coordonnées du syndic. Chaque pièce manquante devient une question écrite au propriétaire, jamais une hypothèse.

Reprendre la gestion d’un logement loué ne crée pas un nouveau bail : le locataire garde son contrat, sa durée et son loyer. Le dépôt de garantie ne fait l’objet d’aucune révision pendant l’exécution du contrat, même renouvelé : art. 22. Informez le locataire par écrit du changement de gestionnaire et des nouvelles modalités de paiement. Une clause réputée non écrite du bail d’origine ne devient pas applicable parce que vous reprenez le dossier : ne l’exécutez pas (art. 4).

Adressez ensuite un premier compte rendu : pièces reçues et manquantes, qualification de chaque bail et prochaine échéance, dépôts détenus, points à régulariser et date de la prochaine reddition. Pour l’appartement du propriétaire, un congé éventuel se prépare à partir de l’échéance du bail, pas de la date de reprise du mandat : chapitre 8.

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Chiffres clés

  • Au moins 1 fois par anReddition des comptes au propriétaire : au moins une fois par an, dans les conditions précisées au mandat de gestion.SourceS6
  • 3 ans / 6 ansDurée minimale du bail vide : trois ans pour un bailleur personne physique, une société civile familiale ou une indivision ; six ans pour une autre personne morale. Reconduction pour la même durée.SourceS11
  • 9 moisBail meublé consenti à un étudiant : durée pouvant être réduite à neuf mois, sans reconduction tacite ; sinon un an, reconduit tacitement pour un an.SourceS12
  • 1 mois / 2 moisDépôt de garantie maximal : un mois de loyer en principal en location vide, deux mois en meublé ; aucun dépôt en bail mobilité.SourceS14
  • 12,10 / 10,09 / 8,07 €Plafonds TTC par m² habitable à la charge du locataire depuis le 1er janvier 2026 pour visite, dossier et bail ; 3,03 € pour l’état des lieux d’entrée ; jamais plus que la part du bailleur.SourceS19
  • 148,37Indice de référence des loyers du 2e trimestre 2026 en métropole hors Corse, publié par l’Insee le 10 juillet 2026 : + 1,15 % sur un an ; 146,22 en Corse.SourceS22

Pièges et bons réflexes

  • Le piège Encaisser le premier loyer sur la foi d’un accord oral ou d’un mandat qui ne porte que sur la location.

    Le bon réflexe Faire signer un mandat de gestion écrit qui autorise expressément la réception des fonds, l’inscrire au registre et reporter son numéro sur l’exemplaire du mandant.

    SourceS4

  • Le piège Laisser signer un mandat « à durée indéterminée », sans modalités de non-reconduction pour un particulier.

    Le bon réflexe Limiter les effets du mandat dans le temps et, pour un mandant non professionnel, faire figurer lisiblement les modalités de non-reconduction.

    SourceS3

  • Le piège Faire signer le mandat et le bail par un seul indivisaire détenant la moitié des droits.

    Le bon réflexe Vérifier les quotes-parts : mandat général d’administration et conclusion des baux exigent les deux tiers des droits indivis.

    SourceS8

  • Le piège Promettre au propriétaire que l’agence garantit le paiement des loyers.

    Le bon réflexe Présenter ce que prévoit le mandat (encaisser, relancer, rendre compte) et les garanties que le bailleur peut souscrire, sans cumul interdit avec un cautionnement.

    SourceS20

  • Le piège Rédiger un bail meublé étudiant de neuf mois « reconductible tacitement ».

    Le bon réflexe Retenir neuf mois sans reconduction tacite, ou un bail d’un an reconduit tacitement, selon le projet du propriétaire et du locataire.

    SourceS12

  • Le piège Relever le dépôt de garantie au moment de reprendre un bail en cours.

    Le bon réflexe Laisser le dépôt inchangé : il ne se révise pas pendant l’exécution du contrat et reste plafonné à un mois de loyer en principal en location vide.

    SourceS14

  • Le piège Facturer au locataire le plafond au m² sans le comparer à la part du bailleur.

    Le bon réflexe Pour chaque bloc de prestations, retenir le plus faible du plafond au m² et du montant facturé au bailleur.

    SourceS18

  • Le piège Prélever des frais de gestion que le mandat ne prévoit pas, ou les refacturer au locataire.

    Le bon réflexe Ne percevoir que la rémunération dont le mandat précise les conditions, et seulement des personnes qu’il désigne.

    SourceS6

À retenir

  • Pas de mandat écrit, pas d’encaissement : la réception des fonds s’autorise expressément.
  • Un mandat se limite dans le temps, s’inscrit au registre et se relit pouvoir par pouvoir.
  • La résidence principale décide du régime : vide, meublé ou bail mobilité, chacun avec sa durée.
  • Dépôt de garantie : un mois en vide, deux en meublé, aucun en bail mobilité, jamais sur les charges.
  • Honoraires locataire : quatre prestations, deux plafonds ; la gestion se paie selon le mandat.
  • L’agence encaisse et rend compte ; elle ne garantit pas le paiement des loyers.

Les situations

10 situations tirées du quotidien d’une agence. Choisissez une réponse et validez-la : chaque option est alors corrigée. Vos réponses restent sur cet appareil ; aucun compte n’est nécessaire.

  1. Situation 1 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Lundi, Hugo, propriétaire d’un T2 loué vide, appelle l’agence. La semaine dernière, il a signé un mandat de location pour trouver un locataire à un autre logement. Pour le T2, rien n’est signé : il vous demande par téléphone d’encaisser dès le 5 octobre le loyer de 690 € que son locataire lui verse jusqu’ici, « le papier suivra ». Le locataire propose de faire son virement sur le compte de l’agence dès ce mois-ci.

    Que faites-vous avant d’accepter le premier virement ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  2. Situation 2 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Mme Roux confie à l’agence un studio meublé, équipé du mobilier requis. Elle veut le louer à Léa, étudiante en master, qui y aura sa résidence principale de début septembre à fin mai. Sur le projet de bail préparé par un stagiaire, on lit : « Durée : neuf mois, renouvelable par tacite reconduction pour neuf mois. » Mme Roux souhaite retrouver le studio chaque été pour y loger sa famille.

    Quelle rédaction de la durée retenez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  3. Situation 3 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Karim confie deux logements à l’agence, chacun destiné à la résidence principale du futur locataire. Le premier, un T2 vide, sera loué 620 € par mois hors charges, plus 45 € de provisions. Le second, un studio meublé, sera loué 480 € hors charges, plus 30 € de provisions. Karim veut inscrire dans chaque bail « le maximum autorisé » de dépôt de garantie, charges comprises si possible.

    Quels dépôts de garantie inscrivez-vous au maximum ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  4. Situation 4 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    L’agence reprend la gestion d’un appartement loué vide depuis 2022 par Sophie, qui gérait seule. Le bail, conforme, fixe le loyer à 700 € hors charges ; le locataire a versé 700 € de dépôt de garantie à l’entrée. Sophie vous écrit : « Puisque l’agence reprend, profitez-en pour demander 700 € de plus au locataire au titre du dépôt, c’est plus sûr. » Le locataire paie régulièrement.

    Que répondez-vous à Sophie ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  5. Situation 5 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Avant signature, vous relisez le projet de mandat de gestion de M. Faure, particulier. Article 2 : « Le présent mandat est conclu pour une durée indéterminée. » Article 3 : pouvoir exprès de recevoir loyers, charges et dépôts. Article 5 : « Le mandataire rendra compte de sa gestion à la demande du mandant. » Article 6 : « Honoraires de gestion : 7 % TTC des sommes encaissées, à la charge du mandant. »

    Quelles corrections sont indispensables avant de faire signer ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  6. Situation 6 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Une société par actions simplifiée, dont les associés n’ont aucun lien familial, vous confie un T3 loué vide. Le bail en cours, qui désigne la société comme bailleur, a pris effet le 1er octobre 2023 ; le locataire y a sa résidence principale et la clause de durée renvoie à « la durée prévue par la loi ». Le dirigeant affirme que « comme tous les baux vides », il se termine au bout de trois ans et veut récupérer le logement début octobre 2026 pour le vendre libre.

    À quelle date le bail arrive-t-il à son terme ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  7. Situation 7 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Au premier rendez-vous, Mme Garnier, propriétaire d’un T2 vide, vous dit : « Je souscris l’assurance loyers impayés que vous m’avez présentée. Je veux aussi la caution des parents du futur locataire, un jeune salarié en contrat à durée indéterminée. Et je veux que l’agence me garantisse les loyers si tout cela ne suffit pas. » Elle attend une réponse écrite avant de signer le mandat.

    Que lui répondez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  8. Situation 8 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Vous préparez la mise en location d’un studio vide de 26 m² habitables, situé en zone tendue, hors zone très tendue. Le barème de l’agence facture au bailleur 250 € TTC pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, et 80 € TTC pour l’état des lieux d’entrée. Le propriétaire demande de facturer au locataire « le plafond légal » pour chaque prestation. Le bail sera signé en octobre 2026.

    Quel montant maximal d’honoraires facturez-vous au locataire ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  9. Situation 9 sur 10

    Niveau : Expert
    La situation

    Paul et Claire ont hérité à parts égales d’un T3 à relouer vide. Paul, qui habite près de l’agence, a signé seul le mandat de gestion et vous presse de signer le bail avec le candidat retenu. Claire, jointe par téléphone, ne s’oppose pas mais n’a rien signé : « Paul s’en occupe depuis toujours. » L’attestation notariée confirme 50 % des droits pour chacun.

    Pouvez-vous signer le bail au nom des indivisaires ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  10. Situation 10 sur 10

    Niveau : Expert
    La situation

    Vous reprenez un bail vide rédigé en 2023 par le propriétaire lui-même, sans intermédiaire. Loyer : 650 € hors charges. On y lit : « Tout retard de paiement entraîne une pénalité de 10 % du loyer » et « Le loyer est payé exclusivement par prélèvement automatique. » Le locataire a payé septembre avec six jours de retard, par virement. Le propriétaire vous demande de lui facturer 65 € de pénalité et d’exiger désormais le prélèvement.

    Que faites-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

Variantes de révision

Les mêmes notions, dans une situation modifiée : vérifiez que le réflexe tient quand un détail change.

  1. Variante 1 · reprend la situation 3

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Inès confie deux logements destinés à la résidence principale de leurs futurs locataires. Un T3 vide sera loué 840 € hors charges, plus 70 € de provisions ; un deux-pièces meublé, 530 € hors charges, plus 40 € de provisions. Elle demande le dépôt de garantie le plus élevé que la loi permet pour chacun, en précisant qu’elle préférerait l’arrondir à la centaine supérieure.

    Quels dépôts de garantie maximaux indiquez-vous à Inès ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  2. Variante 2 · reprend la situation 8

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Un appartement vide de 32 m² habitables est situé hors zone tendue et hors zone très tendue. Le barème de l’agence facture au bailleur 300 € TTC pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail, et 90 € TTC pour l’état des lieux d’entrée. Le bail sera signé en novembre 2026 ; le propriétaire veut que le locataire paie le maximum permis.

    Quel montant maximal facturez-vous au locataire ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  3. Variante 3 · reprend la situation 1

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Le mandat signé avec Marc confie à l’agence « la gestion technique du logement : entretien, relations avec le locataire, suivi des réparations ». Aucune clause n’autorise la réception de sommes. Un nouveau locataire doit entrer dans le logement de Marc samedi et propose de remettre à l’agence le dépôt de garantie de 750 € et le premier loyer. Marc, en déplacement, vous écrit : « Prenez tout, on régularisera. »

    Que faites-vous des sommes du nouveau locataire ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

Exercice guidé

Ouvrir le dossier d’Olivier : mandat, baux et réponse écrite

Le dossier

Dossier fictif, rendez-vous du 29 septembre 2026. Olivier, personne physique et seul propriétaire, confie deux logements à l’agence. Appartement de 48 m² habitables, loué vide depuis le 1er octobre 2022 à Nadia, qui y a sa résidence principale : bail de trois ans, loyer actuel 690 € hors charges, dépôt de garantie versé de 690 €, clause « frais d’envoi de la quittance : 5 € par mois ». Studio meublé de 21 m² habitables sous 2,40 m de plafond, mobilier complet, DPE valide classé E ; Olivier veut le louer à un étudiant de début octobre à fin juin, 480 € hors charges. Zone d’honoraires : hors zones tendues. Barème de l’agence pour le studio : 200 € TTC au bailleur pour visite, dossier et bail, 70 € TTC pour l’état des lieux. Projet de mandat de gestion préparé par un stagiaire : « Durée : indéterminée. Pouvoirs : gérer au mieux les biens du mandant. Rémunération : 6 % TTC des loyers encaissés, dont 1 % refacturé au locataire. Reddition : sur demande. » Olivier écrit : « Vous encaissez, vous relouez le studio, vous vous occupez de tout ? Et vous me garantissez les loyers ? Au passage, portez le dépôt de Nadia à deux mois. »

Consigne : Rendez trois éléments : la liste des corrections à apporter au projet de mandat avant signature ; la qualification du bail de chaque logement avec sa durée, sa prochaine échéance et son dépôt de garantie maximal ; la réponse écrite à Olivier sur ce que l’agence fera, ne fera pas et ne peut pas garantir.

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La grille : ce qu’une bonne réponse contient

  • Mandat : durée limitée, non-reconduction lisible, pouvoirs listés dont la réception expresse des fonds, reddition au moins annuelle, inscription au registre ; mandat de location écrit pour relouer le studio.
  • Rémunération : 6 % à la charge du seul mandant ; suppression de la refacturation de 1 % au locataire.
  • Appartement : bail vide de résidence principale, trois ans, reconduit jusqu’au 30 septembre 2028 ; dépôt maintenu à 690 €.
  • Clause de frais d’envoi de la quittance signalée comme réputée non écrite et non appliquée.
  • Studio : meublé étudiant de neuf mois sans reconduction tacite ; dépôt maximal de 960 € ; classe E admise aujourd’hui, exclue à compter de 2034.
  • Honoraires locataire du studio : 169,47 € et 63,63 €, soit 233,10 € TTC, après comparaison avec la part du bailleur.
  • Réponse : encaisser, relouer et rendre compte, oui ; garantir les loyers, non ; assurance présentée avec la règle du cumul avec une caution.

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Ouverture d’un mandat de gestion

Passer du premier rendez-vous au premier compte rendu sans encaisser, signer ni promettre avant que le mandat, le bail et les chiffres soient vérifiés, chaque étape reposant sur une pièce ou un texte.

  1. Avant le rendez-vous, vérifier la carte professionnelle (mention « Gestion immobilière », et « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » si l’agence reloue), l’attestation de garantie financière et l’assurance de responsabilité civile en cours : loi n° 70-9, art. 3.
  2. Identifier le mandant et son pouvoir de signer : titre ou attestation de propriété, quotes-parts en indivision (code civil, art. 815-3), statuts et pouvoirs du représentant d’une société.
  3. Recenser chaque logement et son usage : résidence principale du locataire, vide, meublé ou bail mobilité, bail en cours ou relocation : loi de 1989, art. 2 et 25-3.
  4. Rédiger le mandat écrit : durée limitée, modalités de non-reconduction pour un particulier, conditions de réception des fonds, reddition et rémunération : loi n° 70-9, art. 6 et 7.
  5. Faire autoriser expressément la réception des loyers, charges et dépôts, et lister les actes au nom du bailleur : baux, dépenses plafonnées, congés, commandements : décret n° 72-678, art. 64.
  6. Fixer séparément la rémunération de gestion et celle de la mise en location, avec la partie qui les paie ; pour relouer, mandat écrit conforme au décret n° 72-678, art. 72 ; part locataire contrôlée selon la loi de 1989, art. 5.
  7. Prévoir une reddition au moins annuelle et le rythme de reversement réellement pratiqué : décret n° 72-678, art. 66.
  8. Faire signer, inscrire le mandat au registre des mandats et reporter son numéro sur l’exemplaire remis au mandant : décret n° 72-678, art. 65.
  9. Réunir les pièces : bail en cours, état des lieux d’entrée, montant du dépôt versé, dernières quittances, DPE et diagnostics, règlement de copropriété et coordonnées du syndic.
  10. Qualifier chaque bail et noter sa prochaine échéance (loi de 1989, art. 10 et 25-7) ; contrôler le dépôt au regard des articles 22 et 25-6.
  11. Relire le bail en cours avec la liste des clauses réputées non écrites et signaler au propriétaire celles qui ne seront pas appliquées : loi de 1989, art. 4.
  12. Contrôler la classe énergétique de chaque logement au regard du calendrier de décence et programmer les contrôles du chapitre 2 : loi de 1989, art. 6.
  13. Écrire au locataire en place : changement de gestionnaire, modalités de paiement, interlocuteur ; son bail, son loyer et son dépôt ne changent pas.
  14. Présenter au propriétaire les garanties possibles, assurance ou cautionnement, en appliquant la règle de non-cumul : loi de 1989, art. 22-1.
  15. Adresser le premier compte rendu : pièces reçues et manquantes, échéances, dépôts détenus, points à régulariser et date de la prochaine reddition.

GVP Formation · Gestion locative, chapitre 1 : Prendre un bien en gestion : le mandat, le bail et les chiffres à connaître · Règles vérifiées le 27 septembre 2026

Glossaire

Mandat de gestion
Contrat écrit par lequel le propriétaire confie à un professionnel titulaire de la carte l’administration de son bien. Il précise l’étendue des pouvoirs et autorise expressément la réception des fonds.
Mandant
La personne qui donne le mandat : ici le propriétaire, ou les indivisaires, ou la société bailleresse par son représentant. Il reçoit les comptes et paie la rémunération prévue au mandat.
Mandataire
Le professionnel qui agit au nom et pour le compte du mandant, dans les limites des pouvoirs que le mandat lui confère. Il rend compte de sa gestion.
Carte professionnelle
Autorisation délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, qui précise les opérations que son titulaire peut accomplir : mention « Gestion immobilière » pour gérer, « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » pour relouer.
Garantie financière
Engagement écrit d’une entreprise d’assurance spécialement agréée, d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une institution habilitée, affecté au remboursement des fonds que l’agence détient pour ses mandants. Elle ne garantit pas le paiement des loyers par le locataire.
Registre des mandats
Registre coté et relié, ou tenu sous forme électronique, où les mandats sont inscrits par ordre chronologique ; le numéro d’inscription figure sur l’exemplaire du mandant.
Reddition des comptes
Compte rendu par lequel le mandataire justifie les sommes reçues, dépensées, conservées et reversées. Le mandat en fixe les conditions ; elle intervient au moins une fois par an.
Résidence principale
Logement occupé au moins huit mois par an par le locataire, son conjoint ou une personne à sa charge, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Elle déclenche l’application de la loi de 1989.
Logement meublé
Logement décent équipé d’un mobilier suffisant pour y dormir, manger et vivre convenablement. Loué en résidence principale, il relève du titre Ier bis de la loi de 1989.
Bail mobilité
Bail d’un logement meublé d’un à dix mois hors résidence à vocation d’emploi, non renouvelable, réservé à certaines situations du locataire (formation, études, stage, mutation, mission temporaire) ; aucun dépôt de garantie ne peut être exigé.
Dépôt de garantie
Somme versée à la signature pour garantir les obligations locatives, plafonnée à un mois de loyer en principal en vide et à deux en meublé. Elle ne se révise pas en cours de bail.
Honoraires de location
Rémunération de la mise en location, à la charge du bailleur, sauf visite, dossier, bail et état des lieux d’entrée, partagés dans la limite de la part du bailleur et d’un plafond au m² habitable.

Sources

  1. S1
    Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 3 — carte professionnelle, garantie financière et assurance (nouvel onglet)

    Les activités de l’article 1er, dont la gestion immobilière, supposent une carte professionnelle précisant les opérations permises, une garantie financière spécialement affectée au remboursement des fonds déposés, une assurance de responsabilité civile professionnelle et l’absence d’incapacité. La dispense de garantie pour les personnes ne détenant aucun fonds ne vaut pas pour la gestion immobilière (6°) ni pour le syndic (9°).

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  2. S2
    Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 6 — conventions écrites (nouvel onglet)

    Les conventions relatives aux opérations des 1° à 6° de l’article 1er sont rédigées par écrit et précisent les conditions de réception, de versement ou de remise des fonds, les modalités de la reddition de compte, les conditions de détermination de la rémunération et la partie qui en a la charge.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  3. S3
    Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, art. 7 — limitation dans le temps et non-reconduction (nouvel onglet)

    Sont nulles les conventions relatives aux opérations de l’article 1er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps. Lorsque le mandant n’agit pas dans le cadre de ses activités professionnelles, les modalités de non-reconduction prévues par le code de la consommation sont mentionnées de manière lisible et visible dans la convention.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  4. S4
    Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 64 — mandat écrit et réception des fonds en gestion (nouvel onglet)

    Le titulaire de la carte « Gestion immobilière » peut recevoir loyers, charges, indemnités d’occupation, cautionnements, avances sur travaux et autres sommes issues de l’administration des biens d’autrui. Sauf s’il représente la personne morale qu’il administre, il doit détenir un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et l’autorise expressément à recevoir ces sommes.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  5. S5
    Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 65 — registre des mandats de gestion (nouvel onglet)

    Registre des mandats tenu sous la responsabilité du titulaire de la carte « Gestion immobilière » ou « Syndic de copropriété », conforme à un modèle fixé par arrêté : mandats inscrits par ordre chronologique, numéro reporté sur l’exemplaire du mandant, registre coté sans discontinuité et relié, ou tenu sous forme électronique.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  6. S6
    Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 66 — reddition des comptes et rémunération (nouvel onglet)

    Le mandat précise les conditions de la reddition de comptes, qui intervient au moins tous les ans. Le mandataire ne peut recevoir d’autres rémunérations que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  7. S7
    Cour de cassation, 1re chambre civile, 20 septembre 2017, n° 16-12.906, publié au bulletin (nouvel onglet)

    Le formalisme du mandat de gestion immobilière (loi n° 70-9, art. 1er et 6 ; décret n° 72-678, art. 64) a pour objet, entre les parties, la sauvegarde des intérêts privés du mandant : son non-respect entraîne une nullité relative, que peut couvrir la ratification ultérieure des actes de gestion. Ratification retenue en l’espèce ; restitution des honoraires jugée injustifiée.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  8. S8
    Code civil, art. 815-3 — gestion des biens indivis (nouvel onglet)

    Les titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent effectuer les actes d’administration, donner un mandat général d’administration et conclure ou renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal, en informant les autres indivisaires. L’unanimité est requise hors exploitation normale. Le mandat tacite de l’indivisaire gérant ne couvre ni les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  9. S9
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 2 — champ d’application et résidence principale (nouvel onglet)

    Le titre Ier, d’ordre public, s’applique aux locations de locaux d’habitation ou mixtes constituant la résidence principale du preneur, logement occupé au moins huit mois par an sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure. Il ne s’applique pas aux logements-foyers, aux meublés (titre Ier bis), au bail mobilité (titre Ier ter), aux logements de fonction et locations aux travailleurs saisonniers, ni aux occupations temporaires de l’article 29 de la loi n° 2018-1021.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  10. S10
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-3 — champ du titre Ier bis (logements meublés) (nouvel onglet)

    Les dispositions du titre Ier bis sont d’ordre public et s’appliquent aux logements meublés constituant la résidence principale du locataire. Elles rendent applicables aux meublés notamment les articles 1er, 3, 4 (sauf l), 5, 6, 22 et 22-1. Elles ne s’appliquent pas aux logements-foyers, aux logements conventionnés, aux logements de fonction ni aux locations aux travailleurs saisonniers.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  11. S11
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 10 — durée du bail de logement vide (nouvel onglet)

    Le contrat est conclu pour au moins trois ans avec un bailleur personne physique ou un bailleur visé à l’article 13 (société civile familiale, indivision), six ans avec une personne morale. À défaut de congé régulier, il est reconduit tacitement pour trois ou six ans, ou renouvelé pour une durée au moins égale.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  12. S12
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-7 — bail meublé : écrit, durée, étudiant (nouvel onglet)

    Le bail meublé est écrit et respecte un contrat type ; il est conclu pour au moins un an et, sans congé, reconduit tacitement pour un an. Consenti à un étudiant, il peut être réduit à neuf mois, et la reconduction tacite est alors inapplicable.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  13. S13
    Service Public — Bail d’habitation : quelles différences entre logement vide et logement meublé ? (nouvel onglet)

    Fiche vérifiée le 6 mars 2026 comparant location vide, location meublée et bail mobilité : bail mobilité de un à dix mois, sans renouvellement au-delà, réservé aux situations de formation, études, apprentissage, stage, service civique, mutation ou mission temporaire, sans dépôt de garantie ; préavis du locataire de trois mois en vide (un mois dans certains cas) et d’un mois en meublé ; préavis du bailleur d’au moins six mois en vide et trois mois en meublé.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  14. S14
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22 — dépôt de garantie (nouvel onglet)

    Le dépôt prévu au bail ne peut excéder un mois de loyer en principal. Il est restitué dans les deux mois de la remise des clés, ou dans le mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, déductions justifiées faites. Il ne porte pas intérêt et ne se révise pas pendant le contrat, éventuellement renouvelé. Le retard de restitution entraîne une majoration de 10 % du loyer mensuel en principal par période mensuelle commencée.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  15. S15
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 25-6 — dépôt de garantie en meublé (nouvel onglet)

    Par dérogation à l’article 22, le dépôt de garantie exigible pour un logement meublé est limité à deux mois de loyer en principal.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  16. S16
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6 — logement décent et obligations du bailleur (nouvel onglet)

    Le bailleur remet un logement décent, dont le niveau de performance est compris en métropole entre A et F depuis le 1er janvier 2025, entre A et E à compter du 1er janvier 2028 et entre A et D à compter du 1er janvier 2034 (dates différentes outre-mer) ; à défaut, le logement est non décent. Il délivre un logement en bon état, assure la jouissance paisible et entretient les locaux.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  17. S17
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 4 — clauses réputées non écrites (nouvel onglet)

    Liste des clauses réputées non écrites, dont : visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables (a), assurance imposée (b), prélèvement automatique imposé (c), amendes ou pénalités (i), sommes d’entrée autres que celles des articles 5 et 22 (o), frais de relance ou d’expédition de la quittance (p).

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  18. S18
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 5 — honoraires de location (nouvel onglet)

    La rémunération de l’entremise et de la négociation d’une mise en location est à la charge exclusive du bailleur, sauf visite, constitution du dossier, rédaction du bail et état des lieux, partagés : la part du locataire n’excède ni celle du bailleur ni un plafond par m² habitable fixé par voie réglementaire et révisable chaque année. Ces règles et plafonds sont reproduits dans le bail conclu avec un intermédiaire rémunéré, à peine de nullité.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  19. S19
    Arrêté du 13 novembre 2025 modifiant l’arrêté du 17 juillet 2025 — plafonds des honoraires de location à compter du 1er janvier 2026 (nouvel onglet)

    Annexe : à compter du 1er janvier 2026, plafonds TTC par m² de surface habitable pour la visite, la constitution du dossier et la rédaction du bail de 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue et 8,07 € sur le reste du territoire ; 3,03 € pour l’état des lieux ; évolution de l’IRL du 3e trimestre 2025 : 0,87 %.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  20. S20
    Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 22-1 — cautionnement et assurance du bailleur (nouvel onglet)

    Le bailleur qui a souscrit une assurance ou toute autre garantie des obligations locatives ne peut demander de cautionnement, à peine de nullité, sauf logement loué à un étudiant ou un apprenti. Un bailleur personne morale autre qu’une société civile familiale ne peut demander un cautionnement qu’apporté par un organisme listé par décret ou pour un étudiant non boursier.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  21. S21
    Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, art. 72 — mandat écrit préalable pour les opérations de transaction (nouvel onglet)

    Le titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » ne peut négocier ou s’engager à l’occasion des opérations de l’article 1er (1° à 5°) de la loi n° 70-9 sans mandat écrit préalable, qui précise son objet et mentionne expressément l’autorisation de s’engager pour une opération déterminée. Les mandats sont inscrits par ordre chronologique au registre des mandats ; le numéro est reporté sur l’exemplaire du mandant.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  22. S22
    Insee — Au deuxième trimestre 2026, l’indice de référence des loyers augmente de 1,15 % sur un an (nouvel onglet)

    Informations rapides du 10 juillet 2026 : l’IRL du deuxième trimestre 2026 s’établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an après + 0,78 % au trimestre précédent. Par dérogation, il s’établit à 146,94 dans les collectivités régies par l’article 73 de la Constitution et à 146,22 en Corse. Prochaine publication annoncée le 15 octobre 2026.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  23. S23
    Décret n° 2026-644 du 20 juillet 2026 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail (nouvel onglet)

    JORF du 22 juillet 2026. Reconduit pour un an, jusqu’au 31 juillet 2027, le décret n° 2017-1198 limitant l’évolution des loyers à la relocation ou au renouvellement dans les communes de la zone d’urbanisation concernée ; entrée en vigueur le 1er août 2026.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  24. S24
    Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, art. 140 — encadrement expérimental du niveau des loyers (nouvel onglet)

    À titre expérimental et pour une durée de huit ans à compter de la publication de la loi (JORF du 24 novembre 2018), les collectivités compétentes des zones mentionnées à l’article 17 de la loi de 1989 peuvent demander la mise en place d’un dispositif d’encadrement du niveau des loyers.

    Vérifiée le 27 septembre 2026

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