Prendre un bien en gestion : le mandat, le bail et les chiffres à connaître

La gestion locative est une activité réglementée par la loi Hoguet : carte professionnelle portant la mention « gestion immobilière », garantie financière obligatoire puisque l’agence encaisse des loyers et détient des dépôts de garantie pour le compte d’autrui, assurance de responsabilité civile professionnelle. Le mandat de gestion est écrit, numéroté au registre des mandats ; il fixe la durée, les honoraires, la fréquence des comptes rendus de gérance et, surtout, les pouvoirs : encaisser et quittancer, engager des réparations jusqu’à un montant, représenter le bailleur dans certaines démarches. Ce qui n’est pas écrit n’est pas permis.

À la prise du mandat, vous constituez le dossier du bien : titre de propriété, relevé d’identité bancaire, règlement de copropriété et dernier procès-verbal d’assemblée si le logement est en copropriété, assurance propriétaire non occupant, taxe foncière, bail et état des lieux en cours si le logement est occupé, et le dossier de diagnostics techniques : DPE, constat de risque d’exposition au plomb pour les immeubles d’avant 1949, amiante, état des installations d’électricité et de gaz de plus de quinze ans, état des risques. Un dossier incomplet se paie plus tard : bail contestable, loyer non révisable, litige à la sortie.

Le bail d’habitation obéit à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public : aucune clause ne peut y déroger au détriment du locataire. Le contrat suit un modèle type (décret n° 2015-587), accompagné d’une notice d’information, des diagnostics et d’un état des lieux d’entrée contradictoire. Le dépôt de garantie ne peut dépasser un mois de loyer hors charges pour un logement vide et deux mois pour un meublé ; il est restitué dans le mois qui suit la remise des clés si l’état des lieux de sortie est conforme, dans les deux mois sinon, et chaque mois de retard coûte au bailleur 10 % du loyer mensuel (art. 22 et 25-6).

Les honoraires de mise en location facturables au locataire sont limités à quatre prestations : la visite, la constitution du dossier, la rédaction du bail et l’état des lieux d’entrée. Ils sont plafonnés par mètre carré de surface habitable — depuis le 1er janvier 2026 : 12,10 € en zone très tendue, 10,09 € en zone tendue, 8,07 € ailleurs, plus 3,03 € par mètre carré pour l’état des lieux — et ne peuvent jamais dépasser la part payée par le bailleur pour les mêmes prestations (art. 5). La recherche du locataire, la publicité et la gestion courante restent à la charge du bailleur.

Un logement se loue seulement s’il est décent. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail, d’un renouvellement ni d’une reconduction tacite ; la classe F suivra en 2028 et la classe E en 2034 (loi Climat et résilience). Vérifiez aussi la validité du diagnostic : dix ans, et les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 ne sont plus valables.

Pendant le bail, le gestionnaire délivre gratuitement la quittance au locataire qui la demande, révise le loyer une fois par an sur l’indice de référence des loyers si le bail le prévoit, régularise les charges chaque année avec un décompte par nature et tient les délais de congé : trois mois de préavis pour le locataire, ramenés à un mois en zone tendue ou pour certains motifs ; six mois pour le bailleur, qui doit justifier d’un motif — vente, reprise pour habiter, motif légitime et sérieux (art. 15). En cas d’impayé, la clause résolutoire ne joue qu’après un commandement de payer resté sans effet pendant six semaines (art. 24).

Le réflexe à garder : avant de signer un bail, vous vérifiez cinq points. Le mandat vous y autorise-t-il ? Le dossier du bien est-il complet et le logement décent ? Le candidat est-il étudié sur les seules pièces autorisées par le décret du 5 novembre 2015 ? Le bail reprend-il le modèle type et les mentions obligatoires, dont les plafonds d’honoraires ? L’état des lieux d’entrée est-il contradictoire, daté et signé ?