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Le programme

Syndic de copropriété · Chapitre 1

Qui fait quoi dans une copropriété : syndicat, syndic, conseil syndical, assemblée

Savoir qui possède, qui décide, qui exécute et qui contrôle, puis orienter chaque demande vers le bon interlocuteur.

Objectif : Distinguer le syndicat des copropriétaires, l’assemblée générale, le syndic et le conseil syndical, qualifier une demande, puis situer l’organe compétent, la majorité et le délai avant de répondre par écrit.

  • Environ 64 minutes : lecture (18 min), situations (28 min), exercice (18 min)
  • Règles vérifiées le 27 septembre 2026
  • 0 / 10 situations répondues

Lundi 7 septembre 2026, premier jour d’un nouvel assistant de copropriété. Quatre messages l’attendent : un copropriétaire veut faire changer la porte d’entrée « puisqu’il paie des charges », la présidente du conseil syndical exige les factures de l’année, un locataire demande au syndic de réparer sa fenêtre, une copropriétaire veut contester une décision de l’assemblée du 30 juin. Pour répondre juste, il faut savoir qui est le syndicat et ce qu’il possède, qui décide, qui exécute, qui contrôle, et quels délais et majorités compter dès le premier jour. Résidences, prénoms et chiffres sont fictifs ; les règles sont vérifiées au 27 septembre 2026.

Vous saurez

  • Distinguer syndicat des copropriétaires, assemblée générale, syndic et conseil syndical : dire qui possède, qui décide, qui exécute, qui contrôle.
  • Qualifier une demande en partie commune ou partie privative à partir du règlement de copropriété et de la loi.
  • Situer la majorité en jeu, articles 24, 25, 25-1, 26 ou unanimité, et calculer un seuil sur 10 000 voix.
  • Annoncer juste les délais du premier jour : convocation à vingt et un jours, consultation des pièces, contestation en deux mois.
  • Expliquer les missions et le contrat du syndic et le rôle du conseil syndical, sans leur prêter les pouvoirs de l’assemblée.
  • Orienter une demande vers le bon interlocuteur et rédiger une réponse écrite sans promesse, urgence comprise.

La leçon

1. Le syndicat des copropriétaires : qui possède, qui répond

Première distinction : le syndicat n’est pas le syndic. La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, art. 14, constitue la collectivité des copropriétaires en un syndicat doté de la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il établit s’il y a lieu et modifie le règlement de copropriété. Le syndic exécute ses décisions. Écrivez « le syndicat a décidé », jamais « le syndic a décidé », pour un vote d’assemblée.

Sont privatives les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, qui en a la propriété exclusive : art. 2. Sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux : art. 3. Le règlement de copropriété fait le partage ; dans le silence ou la contradiction des titres, la loi répute communs notamment le sol, les cours et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre, les équipements communs et leurs canalisations, même lorsqu’elles traversent un lot.

Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes : art. 22. Un lot de 215/10 000 donne 215 voix ; lots et tantièmes sont étudiés au chapitre 2. Le syndicat d’un immeuble à destination totale ou partielle d’habitation est immatriculé au registre national des copropriétés, démarche confiée au syndic : code de la construction et de l’habitation, art. L. 711-1 ; loi, art. 18, I.

Le syndicat répond des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de ses recours : art. 14. Une infiltration venue de la toiture commune met donc en cause le syndicat, représenté par le syndic, et non le cabinet en son nom. À l’accueil : « Les décisions sur les parties communes appartiennent aux copropriétaires réunis en assemblée ; le syndic les exécute. »

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Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : au-delà de la moitié des parties communes, les voix d’un copropriétaire sont réduites à la somme des voix des autres (art. 22). Dans une résidence de 10 000 tantièmes, une société qui en détient 5 400 vote avec 4 600 voix.

2. L’assemblée générale décide, à la majorité qui correspond à l’objet

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée au syndic, placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical : loi, art. 17. Hors l’administration de l’immeuble et l’urgence, confiées au syndic par l’article 18, ce qui modifie les parties communes passe par un vote.

La majorité se choisit d’après l’objet de la résolution, jamais d’après le montant du devis. Article 24, règle par défaut : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance ; elle couvre notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la sécurité des occupants. Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires, soit au moins 5 001 voix sur 10 000, notamment pour désigner le syndic et les membres du conseil syndical, déléguer un pouvoir, autoriser des travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, régler l’ouverture des portes d’accès et voter des travaux d’amélioration.

Passerelle de l’article 25-1 : si le projet manque la majorité de l’article 25 mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, soit 3 334 voix sur 10 000, la même assemblée revote immédiatement à l’article 24. Article 26 : majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, soit 6 667 voix sur 10 000, notamment pour les acquisitions immobilières et les actes de disposition autres que ceux de l’article 25, d, et pour la modification du règlement touchant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes. Depuis la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, elle permet aussi, sous conditions, d’interdire les meublés de tourisme hors résidences principales.

L’unanimité reste exigée pour aliéner des parties communes nécessaires au respect de la destination de l’immeuble ou modifier les clauses relatives à cette destination ; aucune majorité n’impose à un copropriétaire une modification de la destination ou de la jouissance de ses parties privatives : art. 26. À dire : « Changer la porte d’entrée touche une partie commune : ni le syndic ni le conseil syndical ne peuvent le décider seuls. Je transmets votre demande, avec un devis, pour l’ordre du jour de la prochaine assemblée. » Décompte des voix en séance : chapitre 5.

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Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : depuis la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, des travaux d’économies d’énergie (article 25, f) restés sous le tiers des voix peuvent être soumis, sur un projet identique, à une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois, qui statue à l’article 24 (art. 25-1). La loi n° 2025-541 du 16 juin 2025 a encore modifié les articles 24 et 25.

3. Trois délais à connaître dès le premier jour

Convocation. Sauf urgence, elle est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, ou davantage si le règlement le prévoit : décret n° 67-223 du 17 mars 1967, art. 9. Elle précise chaque question de l’ordre du jour et indique le lieu, les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges. Le syndic affiche aussi la date de l’assemblée et la possibilité de demander l’inscription de questions.

Comptez depuis la notification, pas depuis l’envoi. Pour le copropriétaire qui a demandé la voie postale, le délai part du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée : décret, art. 64-1. Réunion le jeudi 26 novembre 2026 : une présentation le mercredi 4 novembre laisse vingt et un jours pleins, du 5 au 25 novembre ; le jour de la réunion reste en dehors. Modes de notification et dossier : chapitre 4.

Consultation des pièces. Entre la convocation de l’assemblée appelée à connaître des comptes et sa tenue, le syndic tient les pièces justificatives des charges, notamment factures et contrats en cours, à la disposition de tous les copropriétaires : loi, art. 18-1. Ce droit n’est pas réservé au conseil syndical. Modalités : chapitre 3.

Contestation. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants peuvent contester une décision d’assemblée, à peine de déchéance, dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes ; le syndic la réalise dans le mois de l’assemblée : loi, art. 42, al. 2. Le délai ne part pas du vote. Assemblée du mardi 30 juin 2026, procès-verbal présenté le mercredi 15 juillet : le délai part du 16 juillet. Exprimé en mois, il expire au même quantième (code de procédure civile, art. 641), mais le texte ne dit pas si c’est celui de la présentation ou du lendemain : par prudence, l’opposant agit au plus tard le mardi 15 septembre 2026 ; le syndic ne tient le délai pour expiré qu’après le 16.

À l’opposante : « Le procès-verbal vous a été présenté le 15 juillet ; par prudence, retenez le 15 septembre comme dernier jour pour agir. Pour une action, adressez-vous à un avocat. » Celui qui a voté pour la décision n’a pas cette action. Sauf urgence, les travaux votés aux articles 25 et 26 attendent l’expiration du délai : art. 42, al. 3 ; détail au chapitre 5.

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4. Le syndic exécute, administre et rend des comptes

Le syndic assure l’exécution du règlement et des délibérations de l’assemblée, administre l’immeuble, pourvoit à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, fait procéder de sa propre initiative aux travaux nécessaires à sa sauvegarde : loi, art. 18, I. Il représente le syndicat, conserve les archives, tient le carnet d’entretien, immatricule le syndicat et informe les occupants des décisions de l’assemblée. Le syndic professionnel propose un accès en ligne sécurisé aux documents, sauf décision contraire de l’assemblée à l’article 25.

Il établit le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes et leurs annexes, et les soumet au vote : art. 18, II. Les sommes reçues vont sur un compte séparé au nom du syndicat, les cotisations au fonds de travaux sur un compte séparé rémunéré ; à défaut, son mandat est nul de plein droit trois mois après sa désignation. Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer : art. 18, IV.

Le contrat de syndic, à durée déterminée, est approuvé par une décision expresse de l’assemblée (art. 18, VI), à la majorité de l’article 25 (décret, art. 29), pour trois ans au plus hors cas particuliers (décret, art. 28). Il respecte le contrat type de l’annexe 1 du décret, avec une fiche d’information sur le prix et les prestations. La rémunération est forfaitaire ; un complément suppose une prestation particulière de la liste limitative de l’annexe 2, et les honoraires sur travaux hors budget se votent avec ces travaux : loi, art. 18-1 A ; décret, art. 29, issu du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015.

Le syndic professionnel exerce sous la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 : carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, aptitude professionnelle, garantie financière couvrant aussi les sommes versées au fonds de travaux, assurance de responsabilité civile professionnelle (art. 3). Le syndic non professionnel doit être copropriétaire d’un lot dans la copropriété qu’il gère ; s’il cesse de l’être, son mandat devient caduc trois mois après cet événement : loi de 1965, art. 17-2.

L’argent, en survol : le budget prévisionnel est voté par l’assemblée (art. 18, II). Dans un immeuble à destination totale ou partielle d’habitation, un fonds de travaux est constitué au terme de dix ans après la réception, par une cotisation annuelle obligatoire d’au moins 5 % du budget prévisionnel ; les sommes versées restent acquises au syndicat, même à la vente d’un lot : art. 14-2-1. Appels de fonds, comptes et impayés : chapitre 3.

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Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : une convention entre le syndicat et une entreprise liée au syndic exige une autorisation de l’assemblée précisant ces liens ; à défaut, elle est inopposable au syndicat (art. 18-1 A, II). Si l’assemblée refuse l’assurance de responsabilité civile, le syndic peut la souscrire pour le compte du syndicat (art. 18, I).

5. Le conseil syndical assiste et contrôle, sans remplacer l’assemblée

Dans tout syndicat, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ; il donne son avis sur toute question concernant le syndicat, lorsqu’il est consulté ou qu’il s’en saisit : loi, art. 21. L’assemblée fixe, à la majorité de l’article 25, le montant des marchés et contrats à partir duquel il est obligatoirement consulté et celui, hors contrat de syndic, à partir duquel une mise en concurrence s’impose. Avant la désignation d’un syndic professionnel, il met en concurrence plusieurs projets de contrat, sauf dispense votée.

Contrôler suppose de voir : le conseil peut prendre connaissance et copie, à sa demande et après en avoir avisé le syndic, de toutes pièces se rapportant à la gestion du syndic et à l’administration de la copropriété. Au-delà d’un mois sans transmission, des pénalités par jour de retard s’imputent sur la rémunération forfaitaire du syndic. À la présidente : « Je prépare les pièces et vous confirme leur remise dans le mois. » Suivi : chapitre 8.

Ses membres sont désignés par l’assemblée à la majorité de l’article 25, notamment parmi les copropriétaires et les proches énumérés par le texte ; le conseil élit son président. Lorsque le syndic est professionnel, ni lui, ni ses préposés, ni leurs proches ne peuvent en être membres, même copropriétaires. L’assemblée peut décider, à la majorité de l’article 26, de ne pas instituer de conseil ; la mise en concurrence des contrats de syndic n’est alors pas obligatoire.

Le conseil syndical ne signe pas de devis et n’engage pas le syndicat. Il ne décide qu’en vertu d’une délégation votée par l’assemblée, dans son objet et sa limite : art. 25, a. En cas d’empêchement du syndic, son président peut convoquer une assemblée appelée à désigner un nouveau syndic : art. 18, V.

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Pour aller plus loin

Pour aller plus loin : avec au moins trois membres, le conseil peut recevoir de l’assemblée, à la majorité de l’article 25, une délégation des décisions de l’article 24, hors comptes, budget prévisionnel et adaptations légales du règlement, pour deux ans au plus (art. 21-1 et suivants ; chapitre 8).

6. Orienter une demande : trois questions avant de répondre

Devant toute demande, posez trois questions dans l’ordre. Partie commune ou partie privative ? Lisez le règlement, puis, dans son silence, les articles 2 et 3 de la loi. Qui décide ? Le copropriétaire pour sa partie privative, sauf travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur, soumis à l’assemblée (art. 25, b) ; le syndic pour l’administration et l’urgence ; l’assemblée pour le reste. À quelle majorité ? Celle que la loi fixe pour cet objet.

Le locataire n’est pas le mandant du syndic. Pour son logement, il s’adresse à son bailleur, tenu d’entretenir les locaux loués et d’y faire les réparations autres que locatives : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6. Fenêtre privative : orientez-le vers son bailleur ou son gestionnaire, sans rien commander. Signalement sur une partie commune : traitez-le ; en cas d’urgence, le syndic fait procéder de sa propre initiative aux travaux de sauvegarde (loi de 1965, art. 18, I).

Ne tranchez jamais seul une autorisation de travaux, une dépense sans décision, une lecture contestée du règlement, les chances d’une contestation ou un désaccord entre syndic et conseil syndical : transmettez au gestionnaire avec la pièce et le texte. Chaque réponse écrite indique l’organe compétent, la règle, la prochaine étape et la date de retour, sans promettre un vote, une prise en charge ni une date d’intervention.

SourcesS2S3S14S6S24S5

Chiffres clés

  • 21 joursDélai minimal de notification de la convocation avant la réunion, sauf urgence ou délai plus long prévu par le règlement de copropriété.SourceS17
  • 2 moisDélai de contestation réservé aux opposants et défaillants, à compter de la notification du procès-verbal, faite par le syndic dans le mois de l’assemblée.SourceS19
  • 5 001 voix sur 10 000Majorité de l’article 25 dans une résidence de 10 000 voix : plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents ou non.SourceS14
  • 1/3 des voixSeuil de la passerelle : un projet de l’article 25 qui recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires est revoté aussitôt à l’article 24.SourceS15
  • 3 ansDurée maximale des fonctions du syndic, hors cas particuliers prévus par le décret ; le contrat est à durée déterminée et approuvé expressément par l’assemblée.SourceS9
  • 3 moisDélai au terme duquel le mandat du syndic est nul de plein droit s’il n’a pas ouvert le compte séparé au nom du syndicat.SourceS6

Pièges et bons réflexes

  • Le piège Écrire « le syndic a décidé » pour une résolution votée par l’assemblée générale.

    Le bon réflexe Attribuer la décision au syndicat des copropriétaires, réuni en assemblée ; présenter le syndic comme l’organe qui l’exécute.

    SourceS5

  • Le piège Promettre des travaux sur une partie commune à un copropriétaire parce qu’il paie des charges.

    Le bon réflexe Lire le règlement, qualifier la partie, puis transmettre la demande avec un devis pour inscription à l’ordre du jour de l’assemblée.

    SourceS3

  • Le piège Laisser le président du conseil syndical signer un devis au nom du syndicat.

    Le bon réflexe Rappeler que le conseil assiste et contrôle ; il ne décide que par délégation votée, dans son objet et sa limite, et le syndic signe au vu de la décision.

    SourceS12

  • Le piège Faire attendre au conseil syndical la période de consultation avant l’assemblée pour lui remettre les factures.

    Le bon réflexe Transmettre les pièces de gestion demandées par le conseil, à tout moment, dans le mois ; la consultation de l’article 18-1 est un droit distinct de chaque copropriétaire.

    SourceS12

  • Le piège Compter le délai de contestation depuis le jour de l’assemblée, ou l’ouvrir à tout copropriétaire.

    Le bon réflexe Le compter depuis la notification du procès-verbal à chaque opposant ou défaillant, seuls titulaires de l’action, et vérifier la preuve de cette notification.

    SourceS19

  • Le piège Choisir la majorité d’après le montant du devis.

    Le bon réflexe Qualifier l’objet de la résolution : conservation, article 24 ; amélioration ou portes d’accès, article 25 ; règlement et parties communes, article 26.

    SourceS14

  • Le piège Commander une réparation dans un logement à la demande de son locataire.

    Le bon réflexe Orienter le locataire vers son bailleur pour une partie privative ; ne traiter directement que ce qui touche une partie commune, en urgence si nécessaire.

    SourceS24

  • Le piège Encaisser des fonds du syndicat sur un compte du cabinet en attendant l’ouverture du compte séparé.

    Le bon réflexe Verser sans délai les sommes sur le compte séparé au nom du syndicat : à défaut, le mandat est nul de plein droit trois mois après la désignation.

    SourceS6

À retenir

  • Le syndicat possède et répond, l’assemblée décide, le syndic exécute, le conseil syndical contrôle.
  • Partie commune ou privative : lisez le règlement avant de promettre quoi que ce soit.
  • La majorité suit l’objet de la résolution, jamais le montant du devis.
  • Vingt et un jours pour convoquer, deux mois pour contester, toujours depuis la notification.
  • Le conseil syndical voit les pièces de gestion ; tout copropriétaire consulte les justificatifs avant l’assemblée.
  • Le locataire s’adresse à son bailleur ; une urgence en partie commune se traite tout de suite.

Les situations

10 situations tirées du quotidien d’une agence. Choisissez une réponse et validez-la : chaque option est alors corrigée. Vos réponses restent sur cet appareil ; aucun compte n’est nécessaire.

  1. Situation 1 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Lundi 7 septembre 2026, Paul, copropriétaire du lot 6, écrit : « Je paie des charges depuis quinze ans et la porte vitrée du hall est affreuse. Faites-la remplacer par une porte en acier : mon devis de 3 900 € est joint. » L’article 3 du règlement de copropriété range parmi les parties communes « les entrées, halls, portes d’accès et escaliers ». La porte fonctionne et ne présente aucun danger. Aucune délégation n’a été votée.

    Que répondez-vous à Paul ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  2. Situation 2 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Mardi 8 septembre, Samir, locataire du lot 14, appelle l’accueil : la fenêtre de sa chambre ferme mal depuis une semaine et l’air passe. « Vous êtes le syndic, envoyez un menuisier. » L’article 4 du règlement de copropriété classe parmi les parties privatives « les fenêtres, portes-fenêtres et leurs châssis ». Le lot 14 appartient à Mme Rey, qui le loue par l’intermédiaire d’une agence. Aucune infiltration n’atteint une partie commune.

    Comment orientez-vous Samir ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  3. Situation 3 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Mercredi 9 septembre, M. Garnier, copropriétaire du lot 3, envoie ce courriel : « Une infiltration venue du toit a taché mon plafond. Le rapport du couvreur, joint, situe l’origine dans la couverture. J’ai compris que c’est la faute du syndic : votre cabinet va payer lui-même. » Le règlement de copropriété range la toiture parmi les parties communes. Votre responsable vous demande de préparer une réponse d’attente.

    Quel point de droit posez-vous d’abord dans la réponse ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  4. Situation 4 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Le gestionnaire fixe la prochaine assemblée au jeudi 26 novembre 2026. Mme Lopez, copropriétaire, a demandé à recevoir ses notifications par voie postale : sa convocation partira par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le règlement de copropriété ne prévoit pas de délai plus long et aucune urgence n’est en cause. Le gestionnaire vous demande la date limite de première présentation de la lettre à Mme Lopez.

    Quelle date retenez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  5. Situation 5 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Jeudi 10 septembre, Mme Leroy, présidente du conseil syndical, écrit au cabinet : « Le conseil veut contrôler les dépenses de l’exercice : envoyez-nous toutes les factures de l’année et les relevés du compte du syndicat. » Votre collègue suggère d’attendre la période de consultation qui précédera l’assemblée du printemps, « comme pour les autres copropriétaires ». Aucune assemblée n’est convoquée à ce jour.

    Que répondez-vous à Mme Leroy ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  6. Situation 6 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Extrait du procès-verbal de l’assemblée du mardi 30 juin 2026 d’une résidence de 10 000 voix. Résolution 9 : installation d’un contrôle d’accès par badge sur la porte du hall, soumise à la majorité de l’article 25. Pour : 4 280 voix. Contre : 2 150 voix. Abstentions : 610 voix. Copropriétaires absents et non représentés : 2 960 voix. Avant de passer au point suivant, le président de séance vous demande ce que devient la résolution.

    Que dites-vous au président de séance ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  7. Situation 7 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Mardi 8 septembre 2026, deux copropriétaires appellent au sujet de la résolution 7 de l’assemblée du mardi 30 juin, adoptée. Claire, qui a voté contre, a demandé la voie postale : le procès-verbal lui a été présenté par lettre recommandée le mercredi 15 juillet. Marc, qui a voté pour, a changé d’avis et veut aussi « faire annuler » la décision. Tous deux demandent s’ils peuvent encore agir.

    Que leur répondez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  8. Situation 8 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Vendredi 11 septembre, dans une autre résidence, le contrat du syndic arrive à échéance le 30 juin 2027. Le président du conseil syndical propose : « Pour être tranquilles, signons dès maintenant, entre le conseil et votre cabinet, un renouvellement de cinq ans ; l’assemblée n’aura pas à s’en occuper. » Aucune délégation n’a été votée et aucun régime particulier ne s’applique à la résidence.

    Que répondez-vous au président ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  9. Situation 9 sur 10

    Niveau : Expert
    La situation

    Résidence de 18 lots gérée par le cabinet. En 2024, l’assemblée a décidé, à la majorité de l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. Le mandat du syndic expire au printemps prochain. Hélène, copropriétaire, écrit : « Sans conseil, qui contrôle le syndic ? Je veux que l’on compare d’autres offres : j’ai reçu le projet de contrat d’un autre cabinet. » Votre responsable vous demande la réponse de principe.

    Quelle réponse de principe préparez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  10. Situation 10 sur 10

    Niveau : Expert
    La situation

    Dimanche 13 septembre 2026, 10 h, message sur la ligne d’astreinte du cabinet : Inès, locataire du lot 21, signale que de l’eau s’échappe de la colonne d’eau commune dans la gaine palière du 3e étage et coule dans l’escalier. Le règlement range les colonnes et leurs gaines parmi les parties communes. Le bailleur d’Inès est injoignable. La prochaine assemblée n’aura pas lieu avant plusieurs mois.

    Quelle conduite retenez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

Variantes de révision

Les mêmes notions, dans une situation modifiée : vérifiez que le réflexe tient quand un détail change.

  1. Variante 1 · reprend la situation 1

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Karim, copropriétaire du lot 2 au rez-de-chaussée, écrit au cabinet : « Le tilleul du jardin assombrit mon salon. Je paie mes charges : faites-le abattre cette semaine. » Le règlement de copropriété de la résidence range le jardin et ses plantations parmi les parties communes. Selon le dernier passage du jardinier sous contrat, l’arbre est sain et ne menace personne. Aucune délégation n’a été votée par l’assemblée.

    Que répondez-vous à Karim ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  2. Variante 2 · reprend la situation 6

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Assemblée d’une résidence de 10 000 voix. Résolution 5 : pose d’un portail automatique à l’entrée du parking, qui n’en a jamais eu, présentée comme des travaux d’amélioration soumis à l’article 25. Pour : 3 150 voix. Contre : 3 900 voix. Abstentions : 700 voix. Copropriétaires absents et non représentés : 2 250 voix. Le président de séance vous demande la suite à donner.

    Que répondez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  3. Variante 3 · reprend la situation 7

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Assemblée du jeudi 17 septembre 2026. Sophie était absente, non représentée, et n’avait pas voté par correspondance. Elle a demandé la voie postale : le procès-verbal lui est présenté par lettre recommandée le mercredi 30 septembre 2026. Vendredi 2 octobre, elle vous demande jusqu’à quand elle peut contester la résolution 4, qui a été adoptée.

    Que lui répondez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

Exercice guidé

Première semaine : orienter quatre demandes et dater une contestation

Le dossier

Résidence fictive Les Tilleuls, 24 lots, 10 000 voix, syndic professionnel ; semaine du lundi 7 septembre 2026. Règlement de copropriété, article 3 : « Sont parties communes le sol, les jardins, le gros œuvre, la toiture, les entrées, halls, portes d’accès et escaliers, les colonnes d’eau et leurs gaines. » Article 4 : « Sont parties privatives les locaux compris dans chaque lot, les fenêtres, portes-fenêtres et leurs châssis, les revêtements intérieurs. » Procès-verbal de l’assemblée du mardi 30 juin 2026, résolution 7, contrôle d’accès par badge sur la porte du hall, majorité de l’article 25 : pour 5 420 voix ; contre 1 960 voix, dont Claire, lot 9, 240 voix ; abstentions 450 voix ; absents non représentés 2 170 voix. Résolution adoptée. Claire a demandé la voie postale ; le procès-verbal lui a été présenté par lettre recommandée le mercredi 15 juillet 2026. Demandes reçues : 1) Paul, lot 6 : « Je paie mes charges : faites remplacer la porte vitrée du hall par une porte en acier, devis de 3 900 € joint. » 2) Mme Leroy, présidente du conseil syndical : « Envoyez au conseil toutes les factures de l’exercice. » 3) Samir, locataire du lot 14 : « La fenêtre de ma chambre ferme mal, envoyez un menuisier. » 4) Claire : « Je veux contester la résolution 7 : ai-je encore le temps ? »

Consigne : Rendez trois éléments : pour chaque demande, l’organe compétent et la règle qui le désigne ; les réponses écrites à Paul et à Claire, les plus délicates ; la date limite de contestation de Claire, avec son calcul.

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La grille : ce qu’une bonne réponse contient

  • Qualifier la porte du hall et la fenêtre d’après les articles 3 et 4 du règlement avant de désigner un décideur.
  • Renvoyer la demande de Paul à l’assemblée, avec devis et majorité située d’après l’objet, sans rien commander.
  • Reconnaître le droit du conseil syndical à prendre copie des pièces de gestion et tenir le délai d’un mois.
  • Orienter Samir vers son bailleur, sans intervention du syndic sur une partie privative.
  • Identifier Claire comme opposante et dater l’expiration du délai au mardi 15 septembre 2026, depuis la notification.
  • Rappeler que les travaux votés à l’article 25 attendent l’expiration du délai de contestation, sauf urgence.
  • Rédiger des réponses sans promesse de vote, de date d’intervention ni d’avis sur les chances d’une action.

Fiche outil · à imprimer

Orienter une demande de copropriété

Passer de la demande reçue à une réponse écrite juste, en identifiant la partie concernée, l’organe compétent, la majorité et le délai, avec la pièce ou le texte qui fonde chaque étape.

  1. Enregistrer la demande : date, auteur, qualité, lot, objet et pièces jointes ; courriel conservé ou note d’appel datée.
  2. Vérifier la qualité du demandeur : copropriétaire, occupant, membre du conseil syndical ou tiers ; le syndic agit pour le syndicat (loi du 10 juillet 1965, art. 14 et 18).
  3. Traiter d’abord l’urgence : atteinte en cours à une partie commune, intervention de sauvegarde décidée par le syndic (art. 18, I), puis information des personnes concernées.
  4. Localiser l’élément en cause et lire le règlement de copropriété ; dans son silence ou sa contradiction, appliquer les articles 2 et 3 de la loi.
  5. Partie privative : orienter vers le copropriétaire ou, pour un locataire, vers son bailleur (loi du 6 juillet 1989, art. 6), sans rien commander.
  6. Partie commune : distinguer l’administration de l’immeuble confiée au syndic (art. 18, I) de ce qui exige un vote de l’assemblée (art. 17).
  7. Rechercher au registre des procès-verbaux une décision ou une délégation existante : objet, plafond, bénéficiaire (art. 25, a).
  8. Situer la majorité d’après l’objet : article 24, 25 avec la passerelle de l’article 25-1, 26 ou unanimité ; ne jamais la déduire du montant.
  9. Pour une question à inscrire, réunir devis et projet de résolution et transmettre au gestionnaire avant l’envoi de la convocation (décret du 17 mars 1967, art. 9).
  10. Pour une demande de pièces, distinguer le droit du conseil syndical, à tout moment (loi, art. 21), et la consultation ouverte à tous avant l’assemblée des comptes (art. 18-1).
  11. Pour une contestation, qualifier opposant ou défaillant, retrouver la preuve de notification et dater l’échéance des deux mois (art. 42 ; décret, art. 64-1).
  12. Transmettre au gestionnaire ce qui ne se tranche pas seul : autorisation de travaux, dépense sans décision, désaccord entre syndic et conseil, menace d’action.
  13. Répondre par écrit : organe compétent, texte, prochaine étape et date de retour, sans promettre un vote, une prise en charge ni une date d’intervention.
  14. Archiver la demande et la réponse au dossier de l’immeuble ; reporter l’échéance ou l’inscription à l’ordre du jour au tableau de suivi.

GVP Formation · Syndic de copropriété, chapitre 1 : Qui fait quoi dans une copropriété : syndicat, syndic, conseil syndical, assemblée · Règles vérifiées le 27 septembre 2026

Glossaire

Syndicat des copropriétaires
Collectivité des copropriétaires dotée de la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il décide en assemblée et répond des dommages nés des parties communes.
Syndic
Personne, professionnelle ou non, désignée en principe par l’assemblée pour exécuter ses décisions, administrer l’immeuble, tenir la comptabilité du syndicat et le représenter. Il n’est pas le syndicat.
Conseil syndical
Organe composé de membres désignés par l’assemblée, qui assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne des avis. Il ne décide qu’en vertu d’une délégation votée.
Assemblée générale
Réunion des copropriétaires où sont prises les décisions du syndicat, à la majorité que la loi fixe pour chaque objet ; elle est convoquée au moins vingt et un jours à l’avance, sauf urgence.
Partie commune
Partie des bâtiments et terrains affectée à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Le règlement la désigne ; à défaut, la loi répute communs notamment le sol, le gros œuvre et les équipements communs.
Partie privative
Partie des bâtiments et terrains réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, qui en a la propriété exclusive. Ses travaux restent soumis à autorisation s’ils affectent les parties communes ou l’aspect extérieur.
Quote-part et tantièmes
Fraction des parties communes attachée à chaque lot, souvent exprimée en tantièmes, par exemple 215/10 000. Elle donne le nombre de voix du copropriétaire en assemblée ; les grilles de charges sont étudiées au chapitre 2.
Règlement de copropriété
Acte que le syndicat établit s’il y a lieu et modifie ; il désigne notamment parties communes et privatives et détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées, dans le respect de la loi.
Passerelle
Second vote immédiat à la majorité de l’article 24 lorsqu’un projet soumis à l’article 25 échoue mais recueille au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires.
Opposant
Copropriétaire qui a voté contre une décision adoptée ou pour une décision rejetée. Avec le défaillant, il peut seul la contester, dans les deux mois de la notification du procès-verbal.
Défaillant
Copropriétaire absent et non représenté lors du vote ; le votant par correspondance favorable à une résolution amendée en séance lui est assimilé pour cette résolution. Le syndic lui notifie le procès-verbal dans le mois ; il dispose alors de deux mois pour contester.
Contrat type de syndic
Modèle réglementaire que tout contrat de syndic doit respecter, accompagné d’une fiche d’information sur le prix et les prestations ; il distingue le forfait des prestations particulières d’une liste limitative.

Sources

  1. S1
    Article 14 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 1er juin 2020. La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat doté de la personnalité civile, qui peut être coopératif. Il établit s’il y a lieu et modifie le règlement de copropriété ; il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice des actions récursoires.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  2. S2
    Article 2 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  3. S3
    Article 3 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés communs notamment le sol, les cours, parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre, les éléments d’équipement commun et leurs canalisations traversant des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  4. S4
    Article 22 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Le règlement de copropriété détermine les règles de fonctionnement et les pouvoirs des assemblées générales. Chaque copropriétaire dispose d’un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes ; au-delà de la moitié, ses voix sont réduites à la somme des voix des autres copropriétaires. Le texte encadre aussi la délégation du droit de vote.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  5. S5
    Article 17 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. Le texte règle aussi le sort du syndic provisoire et la désignation judiciaire d’un syndic ou d’un administrateur provisoire lorsque le syndicat en est dépourvu.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  6. S6
    Article 18 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024 (loi n° 2024-322). Missions du syndic : exécution du règlement et des délibérations, administration, conservation, garde et entretien, travaux urgents de sauvegarde, représentation du syndicat, archives, carnet d’entretien, immatriculation, information des occupants, accès en ligne sécurisé ; budget, comptes et compte séparé au nom du syndicat, à peine de nullité du mandat après trois mois ; interdiction d’avancer des fonds ; gestion personnelle ; contrat à durée déterminée approuvé expressément.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  7. S7
    Article 18-1 A - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Rémunération forfaitaire du syndic, complément possible pour les prestations particulières définies par décret ; contrat conforme au contrat type accompagné d’une fiche d’information, sous peine d’amende administrative ; autorisation de l’assemblée pour les conventions avec une entreprise liée au syndic, à peine d’inopposabilité ; honoraires sur travaux hors budget votés avec ces travaux.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  8. S8
    Article 29 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction issue du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015. Le contrat fixe la durée, les dates de prise d’effet et d’échéance et la rémunération ; le contrat type figure en annexe 1 du décret, la liste limitative des prestations particulières en annexe 2. La décision qui désigne le syndic et approuve son contrat est votée à la majorité de l’article 25 de la loi.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  9. S9
    Article 28 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Sous réserve de l’article L. 443-15 du code de la construction et de l’habitation et des stipulations du règlement, les fonctions de syndic peuvent être assumées par toute personne physique ou morale. Hors l’hypothèse de cet article L. 443-15, leur durée ne peut excéder trois années, et une année dans certains cas de liens avec les constructeurs pendant les délais de l’article 1792-4-1 du code civil.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  10. S10
    Article 3 - Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 17 juillet 2025. Les activités de l’article 1er ne peuvent être exercées que par les titulaires d’une carte professionnelle délivrée par le président de la chambre de commerce et d’industrie, sous conditions d’aptitude professionnelle, de garantie financière couvrant notamment les sommes versées au fonds de travaux, d’assurance de responsabilité civile professionnelle et d’absence d’incapacité.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  11. S11
    Article 17-2 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Seul un copropriétaire d’un ou plusieurs lots de la copropriété qu’il est amené à gérer peut être syndic non professionnel. Si cette condition disparaît, le mandat devient caduc trois mois après l’événement ; le syndic convoque entre-temps une assemblée pour désigner un nouveau syndic.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  12. S12
    Article 21 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Le conseil syndical assiste le syndic, contrôle sa gestion et donne des avis. Seuils de consultation et de mise en concurrence fixés à la majorité de l’article 25 ; mise en concurrence des contrats de syndic professionnel, sauf dispense ou absence de conseil ; accès aux pièces et pénalités au-delà d’un mois ; désignation des membres par l’assemblée et incompatibilités ; élection du président ; décision de ne pas instituer de conseil à la majorité de l’article 26.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  13. S13
    Article 24 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 18 juin 2025 (loi n° 2025-541). Les décisions de l’assemblée sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi. Le II énumère notamment les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  14. S14
    Article 25 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 18 juin 2025 (loi n° 2025-541). Majorité des voix de tous les copropriétaires, notamment pour les délégations de pouvoir (a), l’autorisation de travaux privatifs affectant les parties communes ou l’aspect extérieur (b), la désignation ou la révocation du syndic et des membres du conseil syndical (c), les économies d’énergie (f), les modalités d’ouverture des portes d’accès (g) et les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration (n).

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  15. S15
    Article 25-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024 (loi n° 2024-322). Un projet qui n’atteint pas la majorité des voix de tous les copropriétaires mais recueille au moins le tiers de ces voix fait l’objet d’un second vote immédiat à la majorité de l’article 24. Pour les travaux du f de l’article 25 restés sous le tiers, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois sur un projet identique peut statuer à l’article 24.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  16. S16
    Article 26 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 21 novembre 2024 (loi n° 2024-1039). Majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix pour les acquisitions et actes de disposition, la modification du règlement touchant la jouissance, l’usage et l’administration des parties communes, et, sous condition, l’interdiction des meublés de tourisme hors résidences principales. Unanimité pour les parties communes nécessaires à la destination et les clauses de destination ; aucune majorité n’impose une modification des parties privatives.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  17. S17
    Article 9 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    La convocation indique lieu, date et heure, l’ordre du jour précisant chaque question, et le lieu, les jours et heures de consultation des pièces justificatives des charges ; le formulaire de vote par correspondance y est joint. Sauf urgence, elle est notifiée au moins vingt et un jours avant la réunion, ou plus si le règlement le prévoit. Le syndic affiche la date de l’assemblée et la possibilité de demander l’inscription de questions.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  18. S18
    Article 18-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 25 octobre 2020. Entre la convocation de l’assemblée appelée à connaître des comptes et sa tenue, les pièces justificatives des charges, notamment les factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours et leurs avenants, sont tenues à la disposition de tous les copropriétaires par le syndic, selon des modalités fixées par décret.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  19. S19
    Article 42 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Les actions en contestation des décisions d’assemblée sont introduites, à peine de déchéance, par les copropriétaires opposants ou défaillants dans les deux mois de la notification du procès-verbal, sans ses annexes, que le syndic réalise dans le mois de l’assemblée. Sauf urgence, l’exécution des travaux décidés en application des articles 25 et 26 est suspendue jusqu’à l’expiration de ce délai.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  20. S20
    Article 64-1 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 25 décembre 2025 (décret n° 2025-1292). Les notifications et mises en demeure sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception lorsqu’un copropriétaire demande à les recevoir par voie postale ; le délai qu’elles font courir part du lendemain de la première présentation au domicile du destinataire.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  21. S21
    Article 641 - Code de procédure civile (nouvel onglet)

    Un délai exprimé en jours ne compte pas le jour qui le fait courir. Un délai exprimé en mois expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui le fait courir ; à défaut de quantième identique, le dernier jour du mois.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  22. S22
    Article 14-2-1 - Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, fonds de travaux constitué au terme de dix ans après la réception, alimenté par une cotisation annuelle obligatoire d’au moins 5 % du budget prévisionnel, et d’au moins 2,5 % des travaux du plan pluriannuel adopté. Les sommes sont attachées aux lots, acquises au syndicat et non remboursées lors de la cession d’un lot.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  23. S23
    Article L711-1 - Code de la construction et de l’habitation (nouvel onglet)

    Il est institué un registre auquel sont immatriculés les syndicats de copropriétaires définis à l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui administrent des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation, afin de faciliter la connaissance de l’état des copropriétés et la prévention de leurs dysfonctionnements.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  24. S24
    Article 6 - Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 (nouvel onglet)

    Obligations du bailleur envers son locataire, notamment délivrer un logement décent en bon état d’usage et de réparation, et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat en y faisant toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

    Vérifiée le 27 septembre 2026

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