Qui fait quoi dans une copropriété : syndicat, syndic, conseil syndical, assemblée

La copropriété est régie par la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et son décret d’application n° 67-223 du 17 mars 1967, tous deux d’ordre public. Le syndicat des copropriétaires réunit de plein droit tous les copropriétaires : c’est une personne morale, avec un budget, un compte bancaire, un patrimoine et la capacité d’agir en justice (art. 14). Le syndic n’est pas la copropriété : il en est le mandataire.

Le syndic exécute les décisions de l’assemblée, administre l’immeuble, assure sa conservation et son entretien, souscrit les assurances, tient la comptabilité séparée du syndicat et ouvre un compte bancaire séparé à son nom (art. 18). Il immatricule le syndicat au registre national des copropriétés, tient le carnet d’entretien et la fiche synthétique, et met les documents à disposition sur un espace en ligne sécurisé (art. 18-1 A). Il est désigné en assemblée pour trois ans au plus, sur un contrat type (décret n° 2015-342). Un syndic professionnel exerce sous la loi Hoguet : carte « syndic de copropriété », garantie financière, assurance.

Le conseil syndical est élu parmi les copropriétaires (art. 21). Il assiste le syndic et contrôle sa gestion ; il est obligatoirement consulté sur les marchés et contrats dépassant le montant fixé par l’assemblée, et l’assemblée fixe aussi le seuil au-delà duquel une mise en concurrence est obligatoire. Son président peut convoquer l’assemblée si le syndic s’en abstient après mise en demeure. Il ne décide pas à la place de l’assemblée, sauf délégation expresse votée dans les conditions de l’article 21-1.

L’assemblée générale se réunit au moins une fois par an (art. 17). Le syndic la convoque au moins vingt et un jours calendaires avant la réunion — sauf urgence pour la conservation de l’immeuble —, avec un ordre du jour précis et les documents utiles au vote : budget, comptes, devis, contrats (décret de 1967, art. 9 et 11). Entre la convocation et l’assemblée, chaque copropriétaire peut consulter les pièces justificatives des charges pendant au moins un jour ouvré (art. 18-1). Une décision se conteste dans les deux mois de la notification du procès-verbal (art. 42).

Chaque question appelle sa majorité. Article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou votant par correspondance — entretien courant, travaux de conservation, approbation des comptes. Article 25 : majorité des voix de tous les copropriétaires — désignation du syndic, travaux d’amélioration, délégation au conseil syndical ; si le projet a recueilli au moins un tiers des voix, un second vote a lieu aussitôt à la majorité de l’article 24. Article 26 : majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix — modification du règlement de copropriété touchant à la jouissance des parties communes, aliénation de parties communes. L’unanimité reste la règle pour modifier la répartition des charges, hors cas prévus par la loi.

L’argent suit le même cadre. Le budget prévisionnel est voté chaque année (art. 14-1) ; il se paie par appels de fonds provisionnels, exigibles le premier jour de chaque trimestre ; les charges se répartissent selon les tantièmes pour les charges générales et selon l’utilité pour les charges spéciales, ascenseur ou chauffage collectif (art. 10). Le fonds de travaux est obligatoire dans les immeubles à destination d’habitation de plus de dix ans (art. 14-2 et 14-2-1) : cotisation annuelle d’au moins 5 % du budget prévisionnel, et 2,5 % du montant du plan pluriannuel de travaux lorsqu’il existe ; les sommes versées restent acquises au syndicat et ne suivent pas le vendeur d’un lot, sauf accord entre les parties.

Le réflexe à garder : devant toute demande, posez trois questions dans l’ordre. Partie commune ou partie privative (art. 2 et 3) ? Qui décide — le syndic seul dans l’urgence, le conseil syndical par délégation, ou l’assemblée ? À quelle majorité et sur quel budget ? Un syndic qui répond à ces trois questions avant d’agir ne se fait ni déborder par les demandes, ni reprocher une dépense.