Transaction · À la prise de mandat, puis avant la promesse
Les pièces du dossier de vente
Ce qu’il faut, pour quel bien, et jusqu’à quand c’est valable
Un dossier incomplet ne bloque pas la mise en vente : il bloque la promesse, décale le délai de rétractation et fait perdre des semaines. Ce tableau sert à réunir les pièces dès la prise de mandat, et à vérifier leurs dates avant de transmettre au notaire.
1Le dossier de diagnostic technique
Les durées ci-dessous s’apprécient à la date de la promesse ou de l’acte, selon la pièce. Une pièce périmée se refait aux frais du vendeur.
| Pièce | Quand elle est exigée | Validité |
|---|---|---|
| Diagnostic de performance énergétique (DPE) | Maison de 50 m² et plus, et tout appartement | 10 ansLes DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025. |
| Audit énergétique | Maison individuelle ou immeuble en monopropriété classé E, F ou G | 5 ansIl complète le DPE, il ne le remplace pas. |
| Constat de risque d’exposition au plomb (Crep) | Logement construit avant le 1er janvier 1949 | 1 an si le plomb dépasse le seuil ; illimitée en dessousUn constat concluant à l’absence de plomb, ou à moins de 1 mg/cm², n’est pas à refaire. |
| État d’amiante | Permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997 | Illimitée si le diagnostic date du 1er avril 2013 ou aprèsUn diagnostic antérieur à cette date doit être refait avant la vente. |
| État relatif à la présence de termites | Zone délimitée par arrêté préfectoral | 6 moisC’est la pièce qui périme le plus vite : à commander en dernier. |
| État de l’installation intérieure de gaz | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État de l’installation intérieure d’électricité | Installation de plus de 15 ans | 3 ans |
| État des risques | Communes concernées par un risque naturel, minier, technologique, sismique ou le radon | 6 moisÀ remettre dès la première visite du bien, et à actualiser s’il n’est plus exact à la signature. |
| Contrôle de l’assainissement non collectif | Bien non raccordé au réseau public de collecte | 3 ans à la signature de l’acteAbsent ou périmé, le contrôle est à la charge du vendeur. |
| Mesurage de la superficie privative (loi Carrez) | Lot de copropriété | Pas de durée légaleÀ refaire après des travaux qui modifient la surface : une surface inférieure de plus de 5 % ouvre une action en diminution du prix. |
| Carnet d’information du logement | Permis ou déclaration préalable déposé depuis le 1er janvier 2023, pour une construction ou des travaux de rénovation énergétique | Se transmet à chaque mutation |
2Les pièces de copropriété
À demander au syndic dès la prise de mandat : leur délai d’obtention est la première cause de report d’une promesse.
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, avec leurs modificatifs
- Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
- Le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget payées par le vendeur sur les deux dernières années
- Les sommes pouvant rester dues par l’acquéreur au syndicat
- L’état global des impayés de charges et de la dette du syndicat
- Le carnet d’entretien de l’immeuble
- Le diagnostic technique global, s’il en existe un
- La fiche synthétique de la copropriété
3Les pièces du vendeur
- Le titre de propriété
- Le dernier avis de taxe foncière
- Les autorisations d’urbanisme et les déclarations d’achèvement des travaux réalisés
Véranda, extension, piscine, combles aménagés : sans autorisation, le sujet se traitera en négociation.
- Les factures et garanties des travaux récents
Décennale et dommages-ouvrage pour les travaux de moins de dix ans.
- Le bail et le dernier avis d’échéance, si le bien est loué
- L’acte de notoriété ou l’attestation notariée, en cas de succession
Les pièges
- Le délai de rétractation de l’acquéreur ne court qu’à compter de la remise d’un dossier complet : une pièce manquante repousse la date d’acquisition définitive du bien.
- Commandez les termites en dernier : six mois de validité, et le compteur tourne pendant que vous attendez les pièces du syndic.
- Un DPE de 2018 à juin 2021 paraît « dans les dix ans » mais ne vaut plus rien depuis le 1er janvier 2025. Vérifiez la date de réalisation, pas seulement l’étiquette.
- L’état des risques se remet dès la première visite : le produire seulement à la promesse expose à un report du départ du délai de rétractation.
Les textes
- Code de la construction et de l’habitation, article D271-5 — durées de validité
- Service Public — les diagnostics à fournir en cas de vente
- Service Public — diagnostic de performance énergétique
- Service Public — constat de risque d’exposition au plomb
- Service Public — état des risques
- Service Public — audit énergétique en cas de vente
- Code de la santé publique, article L1331-11-1 — assainissement non collectif
- Loi du 10 juillet 1965, article 46 — superficie privative
Cet outil est une trame de travail. Il ne remplace ni les vérifications des professionnels concernés, ni les conseils du notaire chargé de la vente.
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Les outils sont rattachés aux chapitres qu’ils prolongent : vous apprenez la règle en situation, puis vous repartez avec le document qui la met en œuvre.