Préparer le rendez-vous d’estimation

1Au téléphone, avant de fixer la date

Cinq minutes ici valent une heure sur place. Sans ces réponses, le rendez-vous se transforme en visite de courtoisie.

• Qui est propriétaire, exactement

  Un seul nom, un couple, une indivision, une SCI, une succession ? Tous les vendeurs doivent signer le mandat.

• Y a-t-il déjà un mandat en cours

  Avec quelle agence, simple ou exclusif, depuis quand. Un mandat exclusif en cours interdit de faire signer avant son terme ou sa dénonciation régulière.

• Pourquoi vendre, et pour quand

  Achat en cours, mutation, séparation, succession. Le motif fixe le degré d’urgence, et l’urgence décide du prix acceptable.

• Le prix espéré, annoncé par le vendeur

  Le noter tel qu’il le dit. C’est votre point de départ, et l’écart avec votre fourchette est le sujet du rendez-vous.

• Le bien est-il occupé

  Libre, occupé par le vendeur, loué. Un bail en cours change la cible d’acquéreurs et la valeur.

• Qui sera présent au rendez-vous

  Fixer la date en présence de tous ceux qui décident. Un rendez-vous sans le conjoint est un rendez-vous à refaire.

2Ce que je réunis avant de venir

Consultable en amont, sans déranger le vendeur. Vous arrivez en sachant des choses qu’il ne vous a pas dites.

• Les ventes comparables des douze derniers mois

  Actes récents dans le secteur, biens réellement vendus, pas les annonces en cours.

• L’historique du bien

  Déjà proposé à la vente ? À quel prix, par qui, pendant combien de temps ? Un bien qui a traîné a une réputation.

• Les annonces concurrentes en ligne

  Ce que l’acquéreur verra à côté de votre bien, au même prix.

• Le règlement de copropriété et les derniers procès-verbaux

  Si le bien est en copropriété : travaux votés, procédures en cours, état du fonds de travaux.

• Les règles d’urbanisme applicables

  Zonage, servitudes, risques. Utile pour parler extension, division ou stationnement sans se tromper.

3Sur place : ce que je relève

Séparez ce que vous constatez, ce que le vendeur déclare et ce qui reste à vérifier sur pièces. Les trois n’ont pas la même valeur.

• Les atouts qui se paient

  Exposition, vue, calme, stationnement, extérieur, état général. Ce sont vos arguments de prix.

• Les points qui coûtent

  Travaux visibles, nuisance, contrainte de distribution, classe énergétique. Les dire au vendeur maintenant évite de les subir en négociation.

• Les déclarations à vérifier

  Surface, année des travaux, montant des charges, absence de sinistre : noté comme déclaré, à confirmer sur pièce.

• Les pièces que le vendeur me remet aujourd’hui

  Taxe foncière, diagnostics existants, factures de travaux, titre de propriété.

4La recommandation de prix

Annoncez une fourchette de marché, puis le prix de mise en vente. Ce sont deux choses différentes, et le vendeur doit entendre les deux.

• La fourchette de marché, justifiée par les comparables

  Bas et haut de fourchette, avec les ventes qui les fondent.

• Le prix de mise en vente retenu

  Au-dessus du haut de fourchette, la marge de négociation doit rester tenable : au-delà, le bien ne reçoit plus de visites et se grille.

• Le calendrier de prix, écrit et daté

  Les paliers de révision convenus dès la signature, avec leurs dates. C’est ce qui vous évite la conversation pénible du deuxième mois.

• Ce que je m’engage à faire, et quand

  Diffusion, photos, visites, compte rendu. Un engagement précis se tient et se vérifie.

5Avant de repartir

• Le mandat est signé par tous les propriétaires

  Ou, à défaut, une date de signature est arrêtée avec le motif du report.

• Le calendrier de prix est annexé et signé
• Les pièces manquantes sont listées, avec qui les fournit et pour quand
• La prochaine étape est datée

  Pas « je vous rappelle » : un jour et une heure.