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Le programme du module

La copropriété pour le négociateur · Chapitre 1

Lire un lot et son immeuble

Dire exactement ce que l’on vend : le lot, ses droits, ses restrictions et l’organisation de l’immeuble.

Objectif : Décrire un lot de copropriété sans erreur dans le mandat et l’annonce : identifier les lots, leurs quotes-parts et les droits de jouissance, vérifier la destination et l’usage permis, et adresser chaque demande au bon interlocuteur.

  • Environ 64 minutes : lecture (18 min), situations (28 min), exercice (18 min)
  • Règles vérifiées le 27 septembre 2026
  • 0 / 10 situations répondues

Deux mandats vous attendent. Un vendeur confie un « T3 avec terrasse privative et place de parking » dans une résidence de 1985 de 42 lots ; une autre propriétaire, une « petite maison avec jardin » dans un ensemble de maisons qui partagent une allée et une piscine. Avant d’écrire une ligne, vous devez répondre à quatre questions : qu’est-ce qui est vendu, lot par lot ? Le bien relève-t-il du statut de la copropriété ? Quelles règles de l’immeuble s’imposeront à l’acquéreur ? Qui décide, et à qui demander chaque information ? Ce chapitre vous donne la méthode et les textes ; les suivants s’appuient sur elle.

Vous saurez

  • Identifier les lots vendus à partir du titre et de l’état descriptif, et calculer leur quote-part.
  • Distinguer partie privative, partie commune, partie commune spéciale et partie commune à jouissance privative, et les nommer exactement.
  • Reconnaître qu’un bien relève du statut de la copropriété, y compris une maison dans un ensemble.
  • Vérifier la destination de l’immeuble et l’usage permis avant de promettre un usage à l’acquéreur.
  • Lire la répartition des charges générales et spéciales d’un lot et calculer sa part d’une dépense.
  • Situer qui décide, qui gère et qui contrôle, et adresser chaque demande au bon interlocuteur.

La leçon

1. Le bien relève-t-il du statut de la copropriété ?

Avant de rédiger le mandat, tranchez le statut du bien. La loi du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes (art. 1er, I). Le texte ne fixe aucun nombre minimal de lots et ne dépend pas de la désignation d’un syndic. La pièce qui le montre est le titre de propriété du vendeur : une désignation « lot n° 12 », suivie d’une quote-part de parties communes en tantièmes, signe une copropriété.

Une maison peut être un lot. Un groupe de maisons dont la propriété est répartie par lots relève du I. Le II étend en outre le statut, à défaut de convention y dérogeant expressément et mettant en place une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour assurer la gestion des éléments et services communs, à tout ensemble immobilier qui comporte, outre des terrains, des aménagements et des services communs, des parcelles bâties ou non en propriété privative. Des maisons sur leurs propres parcelles, avec une allée et une piscine communes, relèvent donc du statut, sauf si les titres font apparaître une telle convention. Pour un ensemble déjà régi par la loi, cette convention exige l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.

Ce diagnostic commande tout le dossier : syndicat, règlement, charges, pièces à réunir (chapitre 2) et mentions de l’annonce (chapitre 3). Ne publiez jamais « maison sans copropriété » sur la seule parole du vendeur. Formulation : « Votre titre désigne un lot avec une quote-part de parties communes : vous vendez un lot de copropriété, et je demande au notaire de le confirmer avant l’annonce. »

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2. Le lot en chiffres : numéros, quote-part et grilles de charges

L’état descriptif de division identifie l’immeuble, le divise en lots et attribue un numéro à chaque lot (décret n° 55-1350, art. 71-1). Chaque local principal, appartement ou boutique, et chaque local secondaire, cave, garage, chambre de service ou grenier, constitue une fraction (art. 71-2). Une cave ou un garage forme donc en principe un lot distinct, avec son propre numéro ; un emplacement de stationnement peut être un lot ou une partie commune à jouissance privative : l’état descriptif et le règlement tranchent. Le mandat liste chaque lot vendu, et seulement ceux que le titre attribue au vendeur.

Chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables (loi, art. 1er, I). La quote-part s’exprime en tantièmes : 245/10 000, c’est 2,45 % des parties communes générales. Dans le silence ou la contradiction des titres, elle est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative, tenant à sa consistance, à sa superficie et à sa situation lors de l’établissement de la copropriété, sans égard à son utilisation (art. 5). Des tantièmes ne sont ni des mètres carrés ni un montant de charges.

Pour plusieurs lots vendus ensemble, additionnez les quotes-parts de même base : lot 12 (245/10 000) et lot 57 (12/10 000) donnent 257/10 000, soit 2,57 %. N’additionnez jamais des millièmes et des dix-millièmes sans les convertir.

Les charges suivent deux clés (loi, art. 10). La conservation, l’entretien et l’administration des parties communes, ainsi que la cotisation au fonds de travaux, se répartissent selon les valeurs relatives des parties privatives. Les services collectifs et équipements communs non individualisés, comme un ascenseur ou un chauffage collectif, se répartissent selon leur utilité objective pour chaque lot. Le règlement fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie : le lot 12 peut compter 245/10 000 en charges générales et 410/10 000 en ascenseur. Sur une dépense de 10 000 €, il supporte 245 € dans le premier cas, 410 € dans le second. Montants annuels et paiement : chapitres 3 et 5.

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Pour aller plus loin

Un lot peut être transitoire : sa partie privative est alors un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet, avec la quote-part correspondante, et sa création comme sa consistance sont stipulées dans le règlement (art. 1er, I). Vendre ce lot, c’est vendre un droit de construire, pas un local : reprenez les termes du règlement.

3. Privatif, commun, jouissance privative : nommer exactement ce qui est vendu

Sont privatives les parties réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; elles sont sa propriété exclusive (loi, art. 2). Sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux (art. 3). Dans le silence ou la contradiction des titres, sont notamment réputés parties communes le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès, le gros œuvre, les éléments d’équipement commun, les passages et corridors. Un jardin de rez-de-chaussée n’est donc privatif que si les titres le disent.

Les parties communes spéciales sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, qui en sont propriétaires indivis. Leur création est indissociable de charges spéciales, et seuls ces copropriétaires votent les décisions qui les concernent (art. 6-2). Exemple : l’escalier et la toiture d’un bâtiment B ; l’acquéreur d’un lot du bâtiment A n’en supporte pas les charges si le règlement les a rendues spéciales.

La partie commune à jouissance privative est une partie commune affectée à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot ; elle appartient indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance est nécessairement accessoire au lot auquel il est attaché et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ; le règlement précise, le cas échéant, les charges de son titulaire (art. 6-3). Terrasse, jardin, cour ou emplacement de stationnement peuvent relever de cette catégorie : le vendeur n’en est pas propriétaire, il en a la jouissance exclusive, transmise avec le lot.

Pour un immeuble mis en copropriété après le 1er juillet 2022, ces parties n’existent que si le règlement les mentionne expressément (art. 6-4 ; loi n° 2018-1021, art. 209, II). Écrivez « terrasse, partie commune à jouissance privative attachée au lot 12 (règlement, article …) », jamais « terrasse privative ». Au vendeur : « Votre terrasse est une partie commune dont vous avez la jouissance exclusive : je l’écris ainsi dans le mandat et l’annonce, avec la référence du règlement. »

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Pour aller plus loin

Immeuble mis en copropriété avant le 1er juillet 2022 : l’absence de mention au règlement est sans conséquence sur l’existence des parties communes spéciales ou à jouissance privative, et le syndicat inscrit la question de leur mention à l’ordre du jour de chaque assemblée générale (loi n° 2018-1021, art. 209, II). Encore faut-il que le droit existe : une simple tolérance ne permet pas de l’annoncer ; faites-le établir par le notaire à partir des titres.

4. Règlement, état descriptif, modificatifs : les pièces qui font foi

Le règlement de copropriété, qui inclut ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties privatives et communes et leurs conditions de jouissance, fixe les règles d’administration des parties communes et énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et à jouissance privative (loi, art. 8, I). L’état descriptif identifie l’immeuble et numérote les lots. Le premier dit ce que l’on peut faire, le second dit ce qui existe : lisez les deux.

Toute modification de l’immeuble ou des lots doit être constatée par un acte modificatif de l’état descriptif (décret n° 55-1350, art. 71-6). Un lot subdivisé donne des lots distincts, chacun avec un numéro nouveau. Des lots réunis ne forment un lot désigné par un seul numéro que s’ils ne sont pas grevés de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier. Deux appartements réunis par des travaux, sans acte modificatif, restent décrits comme deux lots.

Le règlement et ses modifications ne sont opposables à l’acquéreur qu’à dater de leur publication au fichier immobilier (loi, art. 13). L’acte de vente mentionne que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement, de l’état descriptif et des actes modificatifs publiés ; un document non publié ne s’impose à lui que si l’acte constate expressément qu’il en a eu connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent (décret n° 67-223, art. 4). Un modificatif signé mais non publié est un point à signaler au notaire.

Votre méthode : confrontez trois versions du bien, celle du vendeur, celle de l’état descriptif et de ses modificatifs, celle de la visite. Véranda sur une terrasse, combles aménagés, cave « rattachée », appartements réunis sont les écarts fréquents. Notez chaque écart et transmettez-le au notaire avant l’annonce ; l’obtention des pièces et les écarts de superficie relèvent du chapitre 2.

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Pour aller plus loin

Réunion non publiée : tant que l’acte modificatif n’est pas publié, désignez dans le mandat les lots tels qu’ils figurent à l’état descriptif publié, avec leurs deux numéros et leurs deux quotes-parts, et demandez au notaire s’il faut régulariser avant l’acte. Annoncer un « lot unique » anticiperait un titre qui n’existe pas.

5. Destination et usage : ne promettre que ce que le règlement permet

Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et des parties communes, sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble (loi, art. 9, I). Le règlement ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires que si elle est justifiée par la destination de l’immeuble, telle que définie aux actes, par ses caractères ou sa situation (art. 8, I). Avant de promettre un usage, lisez la clause de destination : « habitation exclusive », « habitation et activité professionnelle », « commerces au rez-de-chaussée ».

Depuis le 18 juin 2025, lorsque la transformation en logement de parties privatives à usage autre que d’habitation contrevient à la destination de l’immeuble, elle est soumise à l’approbation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 (art. 9, I, issu de la loi n° 2025-541). Les locaux commerciaux sont exclus de ce mécanisme, et le sens inverse, du logement vers le bureau, n’est pas visé. Pour une boutique, faites analyser le projet par le notaire : si la transformation suppose de modifier les stipulations du règlement relatives à la destination de l’immeuble, l’assemblée ne peut le décider qu’à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires (art. 26). L’acquéreur d’un bureau à transformer en studio achète une décision à obtenir, pas un droit acquis.

Meublé de tourisme : les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 mentionnent explicitement l’autorisation ou l’interdiction de cette location (art. 8-1-1). Pour les autres, lisez la clause de destination ; l’assemblée peut aussi, sous conditions, modifier le règlement pour interdire cette location dans les lots d’habitation qui ne sont pas des résidences principales (art. 26, d) : détail au chapitre 6. Animaux : la clause interdisant un animal familier dans un local d’habitation est réputée non écrite, sauf pour les chiens de première catégorie, si l’animal ne cause ni dégât ni trouble de jouissance (loi n° 70-598, art. 10).

Au vendeur qui affirme qu’« on peut y exercer une activité libérale » dans un immeuble réservé à l’habitation : « Le règlement réserve les appartements à l’habitation : je ne peux pas présenter cet usage comme permis. Si un acquéreur a ce projet, nous le ferons examiner avec le notaire avant son offre. »

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6. Qui décide, qui gère, qui contrôle : adresser chaque demande au bon interlocuteur

La collectivité des copropriétaires forme un syndicat doté de la personnalité civile ; il établit et modifie le règlement, a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes, et répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes (loi, art. 14). Dites « le syndicat des copropriétaires » quand la distinction compte : c’est lui qui décide et qui répond, pas « la copropriété » ni le syndic.

Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale ; leur exécution est confiée à un syndic, placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical (art. 17). La loi ne connaît pas d’assemblée « extraordinaire » : ce n’est qu’un usage pour une assemblée générale réunie hors de la séance annuelle. Le syndic exécute le règlement et les délibérations, administre l’immeuble, représente le syndicat, conserve les archives et, s’il est professionnel, propose un accès en ligne sécurisé aux documents, sauf décision contraire de l’assemblée (art. 18). Ni un gestionnaire ni un membre du conseil syndical ne peut accorder seul ce qui relève de l’assemblée, comme une véranda sur une partie commune.

Le syndic accomplit les démarches d’immatriculation au registre national des copropriétés (art. 18). Le registre recense le nom, l’adresse et la date de création du syndicat, le nombre et la nature des lots, le nom du syndic, les procédures et arrêtés qui le concernent, ainsi que des données financières et techniques (CCH, art. L. 711-2). Le public consulte librement et sans formalités les données d’identification du syndicat, sauf, selon l’article R. 711-17 du CCH, le nom du syndic et le nombre de lots : vérifiez l’immatriculation au registre, puis confirmez toujours ces deux données sur les pièces du vendeur (appels de fonds, règlement, état descriptif). Les procédures qui visent le syndicat y figurent aussi : leur signalement relève du chapitre 3.

À qui demander quoi : au vendeur, son titre de propriété, le règlement, l’état descriptif et les documents que le syndic lui adresse ; au syndic, par l’intermédiaire du vendeur, ce qui relève des archives du syndicat ; au notaire, l’analyse des titres, des publications et des modificatifs ; au registre, la vérification de l’immatriculation. La liste complète des pièces et leur obtention font l’objet du chapitre 2.

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Chiffres clés

  • 1 numéro par lotL’état descriptif identifie l’immeuble, le divise en lots et numérote chaque lot ; cave, garage ou grenier constituent chacun une fraction.SourceS10
  • 1er juillet 2022Mise en copropriété postérieure : parties communes spéciales et à jouissance privative n’existent que si le règlement les mentionne ; avant, leur absence de mention ne les supprime pas.SourceS8
  • 2 clés de chargesValeurs relatives des parties privatives pour les parties communes et le fonds de travaux ; utilité objective pour les services et équipements communs non individualisés.SourceS19
  • 18 juin 2025Transformation en logement d’un local à usage autre que d’habitation, hors local commercial, contraire à la destination : approbation de l’assemblée à la majorité de l’article 24.SourceS15
  • 21 novembre 2024Règlements établis depuis cette date : mention explicite de l’autorisation ou de l’interdiction de la location en meublé de tourisme.SourceS16
  • UnanimitéPour un ensemble immobilier déjà régi par la loi de 1965, la convention qui le soustrait au statut est adoptée à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires.SourceS1

Pièges et bons réflexes

  • Le piège Écrire « terrasse privative » ou « jardin privatif » pour une partie commune à jouissance privative.

    Le bon réflexe Écrire « partie commune à jouissance privative attachée au lot n° … », avec l’article du règlement : le vendeur transmet un usage exclusif, pas une propriété.

    SourceS6

  • Le piège Annoncer une cave ou un parking « avec l’appartement » sur la foi du vendeur ou d’un numéro peint sur une porte.

    Le bon réflexe Retrouver le numéro de lot dans le titre et l’état descriptif ; ne mettre au mandat que les lots que le titre attribue au vendeur.

    SourceS11

  • Le piège Présenter les tantièmes comme une surface ou comme un montant de charges.

    Le bon réflexe Expliquer qu’une quote-part mesure des droits sur les parties communes ou une part de charges d’une catégorie ; la surface se mesure, les charges se calculent grille par grille.

    SourceS4

  • Le piège Publier « maison sans copropriété » parce que chaque maison a sa parcelle.

    Le bon réflexe Rechercher au titre une convention créant une organisation dotée de la personnalité morale et structurée pour gérer les équipements communs ; à défaut, un ensemble avec parties et services communs relève du statut : faire trancher par le notaire.

    SourceS1

  • Le piège Promettre un usage (activité libérale, meublé de tourisme, bureau transformé en studio) sans lire la clause de destination.

    Le bon réflexe Lire la destination et les clauses d’usage du règlement et de ses modificatifs ; présenter une transformation soumise à l’assemblée comme une décision à obtenir.

    SourceS15

  • Le piège Se fier au plan du vendeur ou à un acte modificatif signé mais non publié.

    Le bon réflexe Rapprocher l’état descriptif publié et ses modificatifs ; signaler au notaire toute pièce non publiée, opposable seulement si l’acte constate connaissance et adhésion de l’acquéreur.

    SourceS13

  • Le piège Dire à l’acquéreur que le gestionnaire du syndic ou le président du conseil syndical « a donné son accord ».

    Le bon réflexe Rappeler que les décisions du syndicat se prennent en assemblée générale ; demander la résolution et le procès-verbal, jamais se contenter d’un accord individuel.

    SourceS21

  • Le piège Affirmer à un acquéreur que son chien est interdit parce que le règlement le dit.

    Le bon réflexe La clause interdisant un animal familier dans un local d’habitation est réputée non écrite, sauf pour un chien de première catégorie, à condition que l’animal ne cause ni dégât ni trouble de jouissance.

    SourceS18

À retenir

  • On vend des lots : un numéro, une partie privative et une quote-part indissociable.
  • Une terrasse à jouissance privative reste une partie commune : nommez-la ainsi.
  • Une maison dans un ensemble avec parties communes peut relever du statut de la copropriété.
  • Le règlement dit ce que l’on peut faire, l’état descriptif ce qui existe, la publication ce qui s’impose.
  • Aucun usage ne se promet sans lecture de la clause de destination.
  • Une dépense, une catégorie, une grille : les tantièmes se lisent charge par charge.
  • L’assemblée générale décide, le syndic exécute, le conseil syndical contrôle.

Les situations

10 situations tirées du quotidien d’une agence. Choisissez une réponse et validez-la : chaque option est alors corrigée. Vos réponses restent sur cet appareil ; aucun compte n’est nécessaire.

  1. Situation 1 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Mandat en préparation pour Lucas. Son titre de propriété désigne trois lots d’une résidence : lot 8, un appartement au 2e étage, et les 312/10 000 des parties communes générales ; lot 31, une cave, et les 6/10 000 ; lot 44, un emplacement de stationnement, et les 15/10 000. Lucas vend l’ensemble et demande ce que « représente » son bien dans la résidence. L’assistante propose d’écrire au mandat « appartement avec cave et parking, 312/10 000 ».

    Quelle désignation et quelle quote-part retenez-vous pour le mandat ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  2. Situation 2 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Inès vend un deux-pièces au rez-de-chaussée, lot 3. Elle montre le jardin de 80 m², clos d’une haie, et demande d’annoncer un « jardin privatif ». L’état descriptif désigne le lot 3 comme « un appartement », sans mention de jardin. Le règlement de copropriété, publié, précise : « Le jardin situé devant le lot 3 est une partie commune dont la jouissance exclusive est réservée au propriétaire de ce lot. »

    Comment présentez-vous le jardin dans le mandat et l’annonce ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  3. Situation 3 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Marc vend le lot 5, un T2 au 1er étage. À la visite, il ouvre une cave portant le numéro 14 peint sur la porte : « Elle va avec l’appartement depuis toujours. » Son titre de propriété ne vise que le lot 5, désigné « un appartement » avec 180/10 000 des parties communes générales. L’état descriptif de division mentionne, au sous-sol, les lots 20 à 35, désignés comme caves.

    Mentionnez-vous la cave dans le mandat ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  4. Situation 4 sur 10

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Paul vend une maison de trois pièces avec jardin dans un ensemble de dix maisons partageant une allée et une piscine. Il vous dit : « C’est une maison individuelle, pas une copropriété. » Son titre de propriété désigne : « Lot n° 7 : une maison d’habitation avec jardin, et les 95/1 000 des parties communes générales. » Il règle chaque trimestre un appel de fonds adressé par un syndic.

    Que répondez-vous à Paul sur le statut du bien ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  5. Situation 5 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Un acquéreur du lot 12, au 3e étage, veut comprendre deux factures de l’année. Le règlement classe le nettoyage des parties communes en charges générales, où le lot 12 compte 245/10 000, et l’entretien de l’ascenseur en charges réparties entre les lots des étages, où il compte 410/10 000. Factures : nettoyage 6 000 €, contrat d’ascenseur 4 800 €. Il demande la part du lot 12.

    Quelle part de ces deux factures revient au lot 12 ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  6. Situation 6 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Sarah, kinésithérapeute, visite un T3 au 2e étage et veut y installer son cabinet. Le règlement de copropriété, publié, stipule : « Les appartements sont destinés à l’habitation bourgeoise exclusive. Aucune activité professionnelle, même libérale, ne peut y être exercée. » Le vendeur assure que « personne ne dira rien » et vous demande de rassurer Sarah pour obtenir son offre.

    Que répondez-vous à Sarah ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  7. Situation 7 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Résidence de deux bâtiments. Le règlement définit l’escalier et la toiture du bâtiment B comme « parties communes spéciales aux lots du bâtiment B », avec une grille de charges spéciales. Thomas, acquéreur potentiel d’un T2 du bâtiment A, a lu dans un procès-verbal que la réfection de la toiture du bâtiment B a été votée. Il s’inquiète : « Je vais payer le toit des autres ? »

    Que lui répondez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  8. Situation 8 sur 10

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Julien, acquéreur potentiel du T3, veut fermer par une véranda la terrasse, partie commune à jouissance privative attachée au lot. La vendeuse lui transmet un courriel du gestionnaire du syndic : « Pas d’opposition de principe de notre part. » Elle ajoute que le président du conseil syndical, son voisin, est d’accord. Julien vous demande s’il peut considérer la véranda comme autorisée.

    Que répondez-vous à Julien ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  9. Situation 9 sur 10

    Niveau : Expert
    La situation

    Claire vend l’une des douze maisons d’un ensemble construit en 1990. Chaque maison est sur sa propre parcelle ; l’allée et la piscine occupent une parcelle dont les douze propriétaires sont indivisaires. Aucun règlement de copropriété ni statut d’association n’a été retrouvé ; les factures de la piscine sont partagées « à l’amiable ». Claire veut publier : « Maison individuelle, sans copropriété, sans charges. »

    Quelle décision prenez-vous avant de publier l’annonce ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  10. Situation 10 sur 10

    Niveau : Expert
    La situation

    Rez-de-chaussée d’un immeuble dont le règlement, publié, stipule : « Les lots des étages sont à usage exclusif d’habitation ; les lots du rez-de-chaussée sont à usage de commerce ou de bureaux, à l’exclusion de tout logement. » Lot 1 : une boutique ; lot 2 : un local de bureaux. Nadia hésite entre les deux pour créer un studio à louer. Elle vous demande ce qu’il faut obtenir du syndicat dans chaque cas.

    Que lui répondez-vous, lot par lot ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

Variantes de révision

Les mêmes notions, dans une situation modifiée : vérifiez que le réflexe tient quand un détail change.

  1. Variante 1 · reprend la situation 1

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Anaïs vend un studio et un garage dans une résidence où les quotes-parts sont exprimées en millièmes. Son titre désigne le lot 15, un studio au 4e étage, avec 28/1 000 des parties communes générales, et le lot 62, un garage en sous-sol, avec 4/1 000. L’acquéreur veut connaître la quote-part totale des biens vendus.

    Quelle quote-part lui indiquez-vous ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  2. Variante 2 · reprend la situation 2

    Niveau : Fondamental
    La situation

    Hugo vend un T2 au 1er étage, lot 9. Il veut annoncer une « place de parking privative » dans la cour. L’état descriptif ne contient aucun lot de stationnement. Le règlement, publié en 2003, indique : « La jouissance exclusive de l’emplacement n° 3 de la cour, partie commune, est attachée au lot 9. »

    Comment désignez-vous l’emplacement dans le mandat ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

  3. Variante 3 · reprend la situation 5

    Niveau : Confirmé
    La situation

    Lot 21, au 5e étage d’une résidence avec chauffage collectif non individualisé. Le règlement attribue au lot 21 180/10 000 des charges générales et 260/10 000 des charges de chauffage. Dépenses de l’exercice : entretien des parties communes 12 000 €, chauffage 25 000 €. L’acquéreur veut vérifier la part du lot pour ces deux postes.

    Quelle part revient au lot 21 ?
    Choisissez une réponse, puis validez-la.

Exercice guidé

Désigner le T3 avec terrasse et parking pour le mandat

Le dossier

Dossier fictif, mandat en préparation le 27 septembre 2026. Résidence de 1985, 42 lots, un ascenseur, syndic professionnel. Titre de propriété de Mme Leroy, acquéreuse en 2016 : lots 12 et 57. Extrait de l’état descriptif de division publié : lot 12, un appartement de trois pièces au 3e étage, et les 245/10 000 des parties communes générales ; lot 57, un emplacement de stationnement au sous-sol, et les 12/10 000 des parties communes générales. Extraits du règlement de copropriété publié : « Les appartements sont destinés exclusivement à l’habitation. » ; « La terrasse du 3e étage est une partie commune dont la jouissance exclusive est attachée au lot 12. » ; « Les charges d’entretien et de fonctionnement de l’ascenseur sont réparties entre les lots des étages. » Aucun acte modificatif n’est mentionné au titre. Courriel de la vendeuse : « Terrasse et parking privatifs, on peut y exercer une activité libérale : mettez-le dans l’annonce, c’est un argument. » À la visite, la terrasse est ouverte, sans construction.

Consigne : Rendez trois éléments : la désignation exacte du bien pour le mandat ; la liste des points à vérifier, avec l’interlocuteur de chacun ; la réponse écrite à la vendeuse sur la terrasse et l’activité libérale.

Ce brouillon n’est pas enregistré : il disparaît si vous quittez la page. Copiez-le si vous souhaitez le conserver.

La grille : ce qu’une bonne réponse contient

  • Désigner deux lots, 12 et 57, avec leur consistance et leur quote-part, et calculer 257/10 000, soit 2,57 %.
  • Qualifier la terrasse de partie commune à jouissance privative attachée au lot 12, avec la référence du règlement.
  • Qualifier l’emplacement de lot distinct comportant une partie privative, et non de jouissance privative.
  • Répondre sur l’activité libérale à partir de la clause de destination, sans promettre de tolérance.
  • Lister les vérifications et leur interlocuteur : notaire, vendeuse, syndic par son intermédiaire, registre national.
  • Relever la quote-part du lot 12 dans la grille d’ascenseur, sans la confondre avec la quote-part générale.
  • Renvoyer superficie, dossier complet et mentions de l’annonce aux étapes suivantes, sans inventer de données.

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Carte d’identité d’un lot de copropriété

Passer de la première visite au mandat avec une désignation exacte du bien vendu : lots, quotes-parts, droits de jouissance, usage permis et interlocuteurs, chaque étape reliée à sa pièce ou à son texte.

  1. Relever au titre de propriété du vendeur chaque numéro de lot, sa désignation et sa quote-part : loi de 1965, art. 1er, I.
  2. Trancher le statut : lot avec quote-part, ou ensemble de parcelles privatives et d’équipements communs sans organisation dotée de la personnalité morale et structurée pour les gérer : loi, art. 1er, I et II.
  3. Rapprocher chaque lot de l’état descriptif de division : numéro, consistance, lots annexes (cave, garage, grenier) : décret n° 55-1350, art. 71-1 et 71-2.
  4. Rechercher les actes modificatifs (subdivision, réunion, changement de consistance) et leur publication : décret n° 55-1350, art. 71-6 ; loi, art. 13.
  5. Additionner les tantièmes de même base des lots vendus et les convertir en pourcentage, sans les présenter comme une surface : loi, art. 5.
  6. À la visite, classer chaque élément : partie privative, partie commune générale ou spéciale, partie commune à jouissance privative : loi, art. 2, 3, 6-2 et 6-3.
  7. Pour chaque jouissance privative, relever l’article du règlement qui l’attache au lot et les charges du titulaire ; mise en copropriété après le 1er juillet 2022 : mention expresse exigée (loi, art. 6-4).
  8. Immeuble antérieur au 1er juillet 2022 et droit absent du règlement : faire établir le droit par le notaire à partir des titres : loi n° 2018-1021, art. 209, II.
  9. Lire la clause de destination et les restrictions d’usage : habitation, profession, commerce, meublé de tourisme : loi, art. 8, 8-1-1 et 9, I.
  10. Confronter l’usage annoncé par le vendeur ou voulu par l’acquéreur à cette clause ; présenter toute transformation soumise à l’assemblée comme une décision à obtenir : loi, art. 9, I.
  11. Relever la quote-part du lot dans chaque grille de charges : générales, spéciales, ascenseur, chauffage : loi, art. 10.
  12. Vérifier l’immatriculation du syndicat au registre national des copropriétés et obtenir du vendeur le nom du syndic : CCH, art. L. 711-2 et R. 711-17.
  13. Rédiger la désignation du mandat (lots, quotes-parts, droits de jouissance privative avec leur référence) et transmettre au notaire la liste des écarts relevés : loi, art. 13 ; décret n° 67-223, art. 4.

GVP Formation · La copropriété pour le négociateur, chapitre 1 : Lire un lot et son immeuble · Règles vérifiées le 27 septembre 2026

Glossaire

Lot
Unité de la copropriété, identifiée par un numéro dans l’état descriptif : une partie privative et une quote-part de parties communes, indissociables. Un appartement, une cave ou un parking peuvent former des lots distincts.
Partie privative
Partie des bâtiments ou des terrains réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé, dont il est seul propriétaire, sous réserve du règlement et de la destination de l’immeuble.
Parties communes
Parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, en propriété indivise. Dans le silence des titres, le sol, les jardins ou le gros œuvre sont réputés communs.
Partie commune spéciale
Partie commune affectée à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires seulement, qui en sont propriétaires indivis et en supportent les charges spéciales.
Partie commune à jouissance privative
Partie commune dont l’usage exclusif est attaché à un lot. Elle reste la propriété indivise de tous ; le droit, accessoire au lot, se transmet avec lui et ne constitue jamais une partie privative.
Quote-part (tantièmes)
Fraction des parties communes ou d’une catégorie de charges attribuée à un lot, exprimée par exemple en millièmes ou en dix-millièmes. Ce n’est ni une surface ni un montant.
Lot transitoire
Lot dont la partie privative est un droit de construire précisément défini, avec la quote-part correspondante ; sa création et sa consistance sont stipulées dans le règlement.
Règlement de copropriété
Acte qui fixe la destination des parties privatives et communes, leurs conditions de jouissance, l’administration des parties communes et la répartition des charges ; opposable à l’acquéreur une fois publié.
État descriptif de division
Acte qui identifie l’immeuble, le divise en lots et attribue un numéro à chaque lot ; il peut figurer dans le règlement ou dans un acte distinct.
Acte modificatif
Acte qui constate toute modification de l’immeuble ou des lots, par exemple la subdivision ou la réunion de lots, et rectifie la désignation ou la numérotation.
Destination de l’immeuble
Affectation de l’immeuble définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Elle justifie les restrictions d’usage du règlement et limite la liberté de chaque copropriétaire.
Syndicat des copropriétaires
Collectivité des copropriétaires dotée de la personnalité civile : elle décide en assemblée générale, fait exécuter par le syndic et répond des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

Sources

  1. S1
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 1er — champ d’application du statut et définition du lot (nouvel onglet)

    Le statut régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie par lots. Le lot comporte une partie privative et une quote-part de parties communes indissociables ; il peut être transitoire. À défaut de convention dérogatoire créant une organisation dotée de la personnalité morale et suffisamment structurée pour gérer les éléments et services communs, le statut s’applique aussi aux immeubles non résidentiels et aux ensembles immobiliers ; pour ceux déjà régis, cette convention exige l’unanimité.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  2. S2
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 2 — parties privatives (nouvel onglet)

    Sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; elles sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  3. S3
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 3 — parties communes et présomptions (nouvel onglet)

    Sont communes les parties affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes notamment le sol, les cours, parcs et jardins, voies d’accès, gros œuvre, éléments d’équipement commun, passages et corridors ; l’article énumère aussi les droits accessoires, dont le droit de surélever.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  4. S4
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 5 — quote-part des parties communes (nouvel onglet)

    Dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes générales ou spéciales de chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de sa partie privative, résultant de la consistance, de la superficie et de la situation des lots lors de l’établissement de la copropriété, sans égard à leur utilisation.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  5. S5
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 6-2 — parties communes spéciales (nouvel onglet)

    Les parties communes spéciales sont affectées à l’usage ou à l’utilité de plusieurs copropriétaires, qui en sont propriétaires indivis. Leur création est indissociable de charges spéciales ; seuls les copropriétaires concernés votent les décisions qui leur sont afférentes, en assemblée spéciale ou générale.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  6. S6
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 6-3 — parties communes à jouissance privative (nouvel onglet)

    Les parties communes à jouissance privative sont affectées à l’usage ou à l’utilité exclusifs d’un lot et appartiennent indivisément à tous les copropriétaires. Le droit de jouissance privative est accessoire au lot auquel il est attaché et ne peut en aucun cas constituer la partie privative d’un lot ; le règlement précise, le cas échéant, les charges de son titulaire.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  7. S7
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 6-4 — mention expresse au règlement (nouvel onglet)

    L’existence des parties communes spéciales et de celles à jouissance privative est subordonnée à leur mention expresse dans le règlement de copropriété.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  8. S8
    Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, article 209 — application de l’article 6-4 dans le temps (nouvel onglet)

    L’article 6-4 ne s’applique qu’aux immeubles dont la mise en copropriété est postérieure au 1er juillet 2022. Pour les immeubles antérieurs, le syndicat inscrit à l’ordre du jour de chaque assemblée la question de la mention des parties communes spéciales ou à jouissance privative existantes, votée à la majorité des voix exprimées ; l’absence de mention est sans conséquence sur leur existence.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  9. S9
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 8 — contenu du règlement de copropriété et destination (nouvel onglet)

    Le règlement, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties privatives et communes et leurs conditions de jouissance, fixe les règles d’administration des parties communes et énumère, s’il y a lieu, les parties communes spéciales et à jouissance privative. Il ne peut imposer de restriction aux droits des copropriétaires que si elle est justifiée par la destination de l’immeuble, définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  10. S10
    Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, article 71-1 — état descriptif de division (nouvel onglet)

    L’état descriptif de division peut figurer dans un acte spécial, dans le règlement de copropriété ou dans tout autre acte ou décision judiciaire. Il doit identifier l’immeuble auquel il s’applique, opérer une division en lots et attribuer un numéro à chaque lot.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  11. S11
    Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, article 71-2 — définition du lot et des fractions (nouvel onglet)

    Un lot est formé par toute fraction d’immeuble sur laquelle s’exercent ou peuvent s’exercer des droits réels concurrents, y compris la quote-part des parties communes. Pour les bâtiments, constituent chacun une fraction le local principal (appartement, boutique, local commercial, professionnel ou industriel) et le local secondaire (chambre de service, cave, garage, grenier).

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  12. S12
    Décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, article 71-6 — acte modificatif de l’état descriptif (nouvel onglet)

    Toute modification de l’immeuble ou des lots est constatée par un acte modificatif de l’état descriptif. La subdivision d’un lot donne des lots distincts portant chacun un numéro nouveau ; la réunion de plusieurs lots en un lot désigné par un seul numéro n’est possible que si les lots réunis ne sont pas grevés de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  13. S13
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 13 — opposabilité du règlement (nouvel onglet)

    Le règlement de copropriété et ses modifications ne sont opposables aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires, notamment aux acquéreurs, qu’à dater de leur publication au fichier immobilier.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  14. S14
    Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 4 — mentions de l’acte de vente d’un lot (nouvel onglet)

    L’acte transférant la propriété d’un lot mentionne que l’acquéreur a eu préalablement connaissance du règlement, de l’état descriptif et des actes modificatifs publiés. Ces documents, même non publiés, s’imposent à l’acquéreur s’il est expressément constaté à l’acte qu’il en a eu préalablement connaissance et qu’il a adhéré aux obligations qui en résultent.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  15. S15
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 9 — usage des parties privatives et transformation en logement (nouvel onglet)

    Chaque copropriétaire use et jouit librement des parties privatives et communes sans porter atteinte aux droits des autres ni à la destination de l’immeuble. Depuis le 18 juin 2025 (loi n° 2025-541), la transformation en logement de parties privatives à usage autre que d’habitation, hors locaux commerciaux, qui contrevient à la destination de l’immeuble est soumise à l’approbation de l’assemblée générale à la majorité de l’article 24.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  16. S16
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 8-1-1 — meublés de tourisme dans les nouveaux règlements (nouvel onglet)

    Créé par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, en vigueur depuis le 21 novembre 2024 : les règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de cette loi mentionnent de manière explicite l’autorisation ou l’interdiction de la location de meublés de tourisme.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  17. S17
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 26 — décisions à la double majorité (nouvel onglet)

    Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions énumérées, dont, au d, la modification du règlement concernant l’interdiction de louer en meublé de tourisme les lots d’habitation autres que les résidences principales, possible seulement si le règlement interdit toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  18. S18
    Loi n° 70-598 du 9 juillet 1970, article 10 — animaux familiers (nouvel onglet)

    Sauf dans les contrats de location saisonnière de meublés de tourisme, est réputée non écrite la stipulation tendant à interdire la détention d’un animal familier dans un local d’habitation, sous réserve que l’animal ne cause ni dégât à l’immeuble ni trouble de jouissance. L’interdiction d’un chien de première catégorie est licite.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  19. S19
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 10 — répartition des charges (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2023. Les charges des services collectifs et éléments d’équipement commun non individualisés se répartissent selon leur utilité objective pour chaque lot ; celles de conservation, d’entretien et d’administration des parties communes, générales et spéciales, et la cotisation au fonds de travaux, selon les valeurs relatives des parties privatives. Le règlement fixe la quote-part de chaque lot dans chaque catégorie, les éléments pris en considération et la méthode de calcul.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  20. S20
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 14 — le syndicat des copropriétaires (nouvel onglet)

    La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement ; il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes ; il est responsable des dommages ayant leur origine dans les parties communes.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  21. S21
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 17 — assemblée générale, syndic et conseil syndical (nouvel onglet)

    Les décisions du syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires ; leur exécution est confiée à un syndic placé éventuellement sous le contrôle d’un conseil syndical. L’article règle aussi le maintien du syndic provisoire et la désignation judiciaire du syndic à défaut de nomination.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  22. S22
    Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, article 18 — missions du syndic (nouvel onglet)

    Le syndic assure l’exécution du règlement et des délibérations de l’assemblée, administre l’immeuble, représente le syndicat dans les actes civils et en justice et pour la publication de l’état descriptif et des modifications du règlement, réalise les démarches d’immatriculation, conserve les archives et, s’il est professionnel, propose un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés, sauf décision contraire de l’assemblée à la majorité de l’article 25.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  23. S23
    Code de la construction et de l’habitation, article R. 711-17 — consultation publique du registre (nouvel onglet)

    Les informations du 1° du II de l’article L. 711-2 sont librement consultables par le public, à l’exception du nom du syndic et du nombre de lots de la copropriété. Elles sont consultables ou téléchargeables sans formalités préalables, selon les modalités d’un arrêté.

    Vérifiée le 27 septembre 2026
  24. S24
    Code de la construction et de l’habitation, article L. 711-2 — données du registre national des copropriétés (nouvel onglet)

    Rédaction en vigueur depuis le 11 avril 2024 (loi n° 2024-322). Les syndicats déclarent au registre leur nom, adresse, date de création, le nombre et la nature des lots, le nom du syndic, les procédures et arrêtés qui les concernent, ainsi que des données financières et techniques. Les informations du II sont portées à la connaissance du public dans les conditions fixées par décret en Conseil d’État.

    Vérifiée le 27 septembre 2026

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Les 5 autres chapitres du module sont rédigés et réservés aux abonnés : ils sont compris dans l’abonnement, sans supplément. L’abonnement Essentiel se commande en ligne.

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