Vérifier les documents
Surface Carrez et surface DPE : comprendre un écart
Un rapport Carrez indique 68,4 m² et le DPE 71,2 m². Cet écart ne suffit pas à désigner un document comme erroné. Il faut identifier ce que chaque surface représente, puis examiner les rapports.
Deux surfaces, deux définitions
Superficie privative Carrez
Elle correspond aux planchers des locaux clos et couverts, après les déductions prévues par le texte : murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures notamment. Les parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m sont exclues.
Lire l’article 4-1Surface de référence du DPE
Depuis le 1er juillet 2024, cette notion comprend la surface habitable, complétée par les vérandas chauffées et les locaux chauffés destinés principalement à l’occupation humaine, avec une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 m pour ces surfaces complémentaires.
Lire l’arrêté du 25 mars 2024L’application de la loi Carrez dépend du bien vendu : les caves, garages et emplacements de stationnement font notamment l’objet d’exclusions prévues par les textes. Ces définitions différentes peuvent expliquer un écart. Elles ne prouvent pas que les deux chiffres d’un dossier particulier sont exacts.
Quatre vérifications, dans l’ordre
- Identifier les documents. Adresse, lot ou logement concerné, date et nom exact de la surface.
- Comparer les espaces. Pièces, annexes, véranda, parties sous pente et espaces exclus.
- Rechercher les changements. Cloisons déplacées, extension, réunion de lots ou transformation d’une annexe.
- Faire clarifier l’écart. Demander au professionnel concerné le détail du calcul et, si nécessaire, une vérification ou une actualisation. Conserver la réponse dans le dossier.
Trois raccourcis à éviter
- Choisir le document le plus récent sans vérifier sa fonction.
- Attribuer automatiquement toute différence aux méthodes de calcul.
- Faire une moyenne entre les surfaces : elle ne correspondrait à aucun mesurage établi.
Les questions qui reviennent
Le DPE remplace-t-il le mesurage Carrez ?
Sa surface de référence ne permet pas, à elle seule, d’établir la superficie privative à mentionner dans les actes soumis à la loi Carrez. Article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Peut-on ajouter un balcon ouvert à la superficie Carrez ?
Un balcon ouvert ne répond pas à la définition des locaux clos et couverts. Article 4-1.
Un écart inférieur à 5 % est-il automatiquement acceptable ?
Le seuil de 5 % concerne une action particulière en diminution du prix : lorsque la superficie réelle est inférieure de plus de 5 % à celle mentionnée dans l’acte. L’action doit être intentée dans l’année suivant l’acte authentique. Ce seuil ne valide pas un écart entre le DPE et le Carrez. Article 46.
À vous de jouer.
Appliquez la méthode aux documents de Camille.